Airbnb 임대시장 잠식

 에어비앤비(Airbnb) 같은 온라인 단기임대가 토론토 임대시장 잠식을 가속화하면서 우려의 목소리가 커지고 있다. 이는 개인이 집을 비울 때 단기간 주택을 임대하는 방법이지만 일부에서는 기업화해 시장을 왜곡시키는 사례도 나타나고 있다.

최근 <토론토스타>의 조사에 따르면 하나 이상의 주택 전체를 단기임대하는 토론토의 에어비앤비 유저(username)가 1,700개를 넘어섰다.

또한 insideairbnb.com은 토론토에서 에어비앤비 2만개 리스팅 중 1/4인 5,000개 이상이 편법 단기임대 사업자들의 어카운트라고 주장했다. 토론토의 수천 개 임대 유닛이 여행자들로 채워지면서 공실률이 1.1%로 매우 낮은데도 한몫했다는 지적이다.

특히 ‘Emil & Sue’라는 유저가 96건, ‘Toronto Suite Rentals’는 79건, ‘Steve’는 55건을 단기임대하고 있었다. 이렇게 기업화되는 이유는 장기보다 단기 임대로 돌리면 임대수익이 높아지기 때문이라는 것. 일부는 온라인 검색 비율을 높이기 위해 한 유닛을 여러 번 리스팅하는 사례도 있었다.

토론토를 위시해 대부분의 도시가 단기임대에 대한 조례를 갖추고 있지 않은 것도 문제점이다. 토론토시는 관련조례를 2017년 시의회에서 통과시켰으나 에어비앤비의 이의 제기로 시행되지 못하고 있다. 오는 8월 계획항소법정(LPAT)에서 이를 다룰 예정이다.

한편, 에어비앤비는 토론토 주택시장에 어떤 악영향도 미치지 않았다는 입장이다. 에어비앤비의 자료에 따르면 2018년에 전국의 약 9만 단기임대 제공자의 16%만이 토론토 지역이었다. 이들은 연평균 87일을 임대해 9,500달러 정도 벌었다. 작년 이용자는 100만 명 정도였다.

그러나 전문 기업화한 경우는 더 많은 수입을 올린다는 주장도 제기됐다. 지난 3월 에어비앤비에 40건의 단기임대를 올린 ‘Alex Tsoy’는 “우리 고객들은 월평균 4,100달러를 벌었다“고 밝혔다. 토론토 다운타운의 1베드룸 장기임대 월세가 2,500달러 수준인 것에 비해 약 1.6배에 많은 수준이다.

토론토에서 지난달 에어비앤비에 가장 많은 단기임대를 한 곳은 다운타운의 ICE콘도로 300개를 리스팅해 전체 유닛의 20%를 차지했다. 이 콘도는 단기 숙박을 허용하고 있기 때문이며, 대부분의 다른 콘도들은 1년 이상 장기임대만 인정한다.

기준금리 동결

연방 중앙은행이 기준금리를 동결했다. 스티븐 폴로즈 중은 총재는 24일(수) “경제성장 둔화가 전망된다”며 현행 1.75% 금리를 유지했다.

또한 중은은 올해 경제성장률 전망치를 1.2%로 하향 조정했다. 이는 지난 1월의 전망치인 1.7%보다 0.5%포인트 낮춘 것이다. 이에 따라 금융계 일각에서는 향후 금리인하 가능성도 내다보고 있다.

실사의 책임은 당사자에

조셉 리처(온타리오부동산위원회(RECO) 감독관)

Q: 토론토 인근에 집을 한 채 샀다. 넓은 지하실이 있어 각종 물건을 보관할 생각이었는데 장기계약 세입자가 있는 것을 최근에 알았다. 어떻게 해야 하는가?

A: 주택을 구입할 때 의도대로 되지 않아 유감이며, 그 집을 팔거나 계속 갖고 있거나 간에 항상 세입자의 권한을 침해하지 않아야 한다.

집주인이 됐으면 당신의 권한과 책임에 대해 건물주-세입자위원회(Landlord and Tenant Board) 웹사이트에서 확인해 보는 게 좋다. 또한 주택이 시 도시구획에 다가구로 돼있는지, 지하 유닛이 빌딩 및 화재, 전기안전 등 법규를 준수하는지 알 필요가 있다.

만일 검사관이 유닛을 조사하여 시 조례나 주정부 안전법을 어긴 것을 발견하면, 건축허가 철회와 필요한 작업수행 등을 명령할 수 있다. 지정된 기한 전에 이를 하지 않으면 막대한 벌금이나 감옥까지 갈 수 있다. 심지어 전 주인이 이러한 과정을 무시했어도 이제 당신이 해당 부동산에 대해 책임을 져야 한다.

집을 팔 생각을 하고 있다면 건물주와 세입자 문제를 잘 이해하는 변호사와 비슷한 거래를 취급해본 적이 있는 중개인을 고용하는 것이 좋다. 세입자 유닛에 대한 사진을 찍을 때 적용되는 규칙이 있으며, 승인된 시간에만 쇼잉을 할 수 있고 사전에 적절한 통보를 해야 한다.

장기 세입자가 있는 것을 최근 알았다는데 잘못된 방식의 질문을 하지 말아야 한다. 오퍼를 하기 전에 실제로 방문 또는 인스펙션을 했나? 부동산회사를 통해 거래했나? 등록된 중개인과 함께 구입할 집에 대한 요구나 계획사항에 대해 상의했나? 매물정보에 세입자에 대한 언급이 있었는데 간과했을 가능성은 없나?

온타리오부동산위원회(RECO)가 제공하는 4가지 핵심사항 중 하나는 매매 과정에 적극적으로 참여하라는 것이다. 중개인이 적절한 집을 찾거나 시장동향 및 주택가격 분석, 구매전략 수립, 그리고 매도자 중개인에게 올바른 질문을 할 수 있도록 도와줄 수 있지만 실사(due diligence)를 할 최종 책임은 당신에게 있다.

사실 이는 중개인에게 당신의 요구 및 재정상황에 대해 솔직하고 개방적이어야 함을 의미한다. 해당 주택과 주변 지역을 직접 방문해 조사하고, 인스펙션 보고서 및 기타 중요한 문서들을 읽고 질문해야 한다.

노인회 8만5천불 흑자

토론토한인노인회(회장 최승남)는 제 44회 총회를 지난 16일(화) 60여 명이 참석한 가운데 열어 8만5000 달러 재정 흑자를 보고했다.

지난해 총수입이 20만2,779달러로 전년보다 3만7,000달러 증가했고, 총지출은 11만7,772달러로 경비 5만 달러를 절감했다.

이날 행사는 지난해 결산 및 감사 보고, 올해 사업 및 예산안 발표, 신임이사 인준 등으로 진행됐다. 또한 최 회장의 아동병원 봉사상 수상 축하도 있었다.

인터뷰-신한 고우선 과장

캐나다신한은행(행장 안종주)이 최근 조직개편을 통해 여성인력을 대거 전진 배치했다. 미시사가지점의 리테일 업무를 총괄하는 차순주 지점장, 마케팅을 지원하는 김미경 영업지원부 부장, 모기지 브로커 관리를 총괄하는 고우선 영업부 과장 등을 들 수 있다.이에 특히 일선에서 고객을 상대하는 고우선 과장에게 최근 주택거래 감소 추세에 따른 모기지 영업에 어려움과 극복방안 등을 들어봤다. 고 과장은 “콘도 시장은 당분간 강세를 유지할 것이라 중점을 두고 있다”면서 “직접 거주는 물론 임대용도 80%까지 모기지 가능하다. 다양한 소득인정 기준을 통해 맞춤형 모기지를 제공하겠다”고 말했다.

– 본인에 대해 소개하면?
▲ 한국 하나은행 Private Banking Center 에서 13년 근무한 후, 2014년 캐나다 신한은행 입행 후 고객관리 업무를 시작으로 2018년 8월부터 BDM으로써 주택모기지 담당 업무를 중점적으로 하고 있다.

– BDM이란 무엇인가?
▲BDM이란 사업개발매니저(Business Development Manager)의 약칭으로, 기존 모기지 브로커들의 니즈를 충족시키고 불만사항을 해결하는 등, 좋은 관계 형성해 영업력을 극대화시키는 동시에 신규 브로커리지 마케팅으로 모기지 영업 채널을 확대시키는 역할이다.

 캐나다신한은행의 영업 경쟁력은 어디서 나오나?
▲신한은행은 커뮤니티 은행으로서, 캐나다 시중은행과 다르게 한국 소득을 100% 인정하고 있다. 따라서 한인 고객을 대상으로 더 전문적이고 차별화된 모기지 서비스를 제공한다.
또한 비한인 고객 대상으로도 모기지 상담접수 시 적극적인 자세로 빠른 의사결정을 전달하는 점이 경쟁력이라고 강조하고 싶다. 현재 노스욕(영업부), 미시사가, 쏜힐, 코퀴틀람(B.C주) 4곳의 영업점을 두고 있다.

– 지난해부터 주택매매가 감소 추세라 모기지 영업에 어려움이 있을 것으로 보이는데?
▲캐나다의 주택가격이 급등하여, 정부에서 외국인 취득세 인상 및 금융당국의 모기지 정책 강화(B-20)로 주택 매매가 감소 추세를 보이고 있는 것은 사실이다.
이에 따라 주택모기지 또한 감소세를 보이고 있어 영업에 어려움을 겪고는 있으나, 이럴 때일수록 모기지가 필요한 고객에게 언제 어디서든 상담해줄 수 있는 적극성과 자신감이 가장 중요하다고 생각한다.

– 모기지 대출 감소에 대한 극복 방안은?
 ▲현재 토론토에는 이민자의 증가가 주택공급량을 초과하고 있고, 지속적인 임대수요가 발생하고 있어, 콘도 가격은 당분간 상승하지 않을까 싶다. 그래서 신한은행은 기존 콘도거래 및 신규분양 콘도 클로징에 중점을 두고 있다.
본인이 직접 거주뿐만 아니라 임대용 콘도를 대상으로도 감정가의 최대 80%까지 모기지가 가능한 장점이 있다. 또한 다양한 소득인정 기준을 통해 고객의 재정상황이나 상환능력 등을 고려한 맞춤형 모기지를 제공하도록 하겠다.

– 기타 한인사회에 하고 싶은 말은?
▲주택 및 비즈니스 관련 부동산 구입자금으로 대출이 필요하면, 가장 먼저 신한은행에 상담해 주면 최상의 결과로 보답해 드리도록 하겠다. 그리고 신한은행은 대출뿐만 아니라 해외송금 및 원화 환전, 예금 등 다양한 서비스가 준비되어 있으니 지속적인 관심과 사랑을 부탁한다.

지하실 꾸며 월세 놓을까

 토론토시가 주택의 지하실이나 다락방 같은 보조 스위트(Secondary suite; 문간방)을 쉽게 만들 수 있도록 조례를 개정했다. 이를 통해 월세를 놓고자 하는 집주인들이 늘어날 전망이다.

 단, 주택의 옆문(Side entrance)이나 뒷문(back door)을 이용하는 구조여야 한다. 추가로 정문(second front entrances)을 만들어 세입자가 이용하게 하는 것은 허가하지 않는다.당초 이 개정안은 지난달 말에 통과됐으나, 안나 바일라오 시의원(계획/주택위원회 의장)이 “추가 정문 설치를 인정해야 한다. 이는 집주인의 고유권한”이라는 취지의 발의로 지연됐다.

그는 “대지가 협소한 다운타운의 많은 주택들과 반단독 같은 경우는 옆문이나 뒷문을 만들기 어렵다. 일부는 정문을 통하지 않고는 지하실 등으로 들어갈 방법이 없다. 정문까지 허용하면 수천 가구를 더 수용할 수 있다”고 주장했으나 받아들여지지 않았다.

보조 스위트란 단독, 반단독, 타운하우스 등의 지하실 아파트 같은 독립 주거공간을 일컫는다. 토론토는 지난 1999년 인근 지자체를 통합해 광역토론토가 되면서 이를 온주에서 처음 도입한 지자체다.

그러나 기존 조례는 5년 이상(일부 다운타운은 40년까지) 된 주택에만 인정했으나, 이번 개정으로 새 집에 대해서도 보조 스위트를 만들어 월세를 줄 수 있게 된 것이다.

또한 보조 스위트를 위한 주차공간이 있어야 한다든가, 해당 스위트와 주택의 최소 크기 등 여러 규제항목을 없앴다. 따라서 광역토론토 내 타운하우스를 포함한 모든 주택에 특별한 승인절차 없이 보조 스위트가 허용된다.

이와 관련 시 도시구획(Zoning) 책임자는 “이번 변경은 특히 노스욕, 스카보로, 이토비코 등 넓은 대지와 옆문 또는 뒷문을 가지고 있는 주택들에게 보조 스위트를 만들 폭넓은 기회가 제공될 것이다”라고 밝혔다.

현재 광역토론토에 보조 스위트를 가지고 있는 주택은 7만에서 10만 채 정도로 파악되고 있다.

경쟁 오퍼 조건 공유 잘못

온타리오 주정부가 매물 주택에 경쟁이 붙었을 때 구입 희망자들의 오퍼 정보를 공유하도록 추진하자 업계에서 강하게 반대하고 나섰다.

주정부는 지난 2002년에 만들어진 부동산 및 비즈니스중개법(REBBA)을 개정해 이를 의무화할 계획이다.

그러나 온타리오부동산협회(OREA)는 최근 회원 7만8000여명에게 “경쟁 바이어들 사이의 오퍼 가격과 조건들을 의무적으로 공유하도록 하는 정책은 잘못이다. 선거구 주의원들에게 로비해 이를 막아야 한다”고 알렸다.

OREA는 “개인의 재산 정보 등 예민한 사항까지 공개되는 문제가 발생할 수 있으며, 이는 거래 당사자들의 선택사항이어야 한다”고 주장했다.

국세청 사칭 속임수 활개

▲국세청 사칭 이메일. 클릭하면 가짜 CRA웹사이트로 연결해 개인정보를 입력하게 만든다.

 세금보고 마감 시즌을 노린 국세청(CRA) 사칭 개인정보 갈취 이메일, 전화 등이 활개를 치고 있어 주의가 요구된다.

국세청은 직원을 사칭한 전화나 사기 이메일이 기승을 부리고 있다며 피해를 입지 않도록 각별히 유념해 달라고 당부했다.

사칭범들은 이메일을 보내 세금환급을 한다며 클릭하게 한 후 가짜 CRA웹사이트로 연결해 개인정보를 입력하도록 유도한다. 국세청 웹사이트와 흡사하게 만들어져 있어 일반인이 의심 없이 이름, 주소, 사회보장(SIN)번호, 심지어 신용카드 정보까지 넘겨주고 나서 뒤늦게 가슴을 치는 경우가 발생한다.

국세청은 이메일로 링크를 클릭하도록 유도하지 않으며, 개인 또는 금융정보를 요청하는 일도 없다. 링크가 포함된 이메일을 보내는 유일한 경우는 사전에 전화통화를 하면서 웹사이트 주소나 양식 등을 요구받은 경우에 한한다. 새로운 알림사항이 있을 경우 이메일을 통해 국세청 계정(My Account)으로 접속하라고 하는 경우는 있다.

국세청 직원 행세를 하며 전화를 걸어 금융정보를 요구하거나 밀린 세금을 납부하라는 경우, 개인정보를 제공하기 전에 발신자가 CRA 직원인지 신원을 확인해야 한다. 발신자의 이름과 전화번호, 사무실 위치 등을 받아서 1-800-959-8281(개인), 1-800-959-5525(사업체)로 전화해 알아볼 수 있다.

국세청은 여권이나 헬스카드 번호, 운전면허 정보, 신용카드 등을 통한 밀린 세금결제 등을 요구하지 않는다. 다만 신원확인을 위해 이름, 생년월일, 주소 및 CRA계정 또는 SIN과 같은 개인정보를 요청하는 경우는 있다.

어떠한 상황에서도 페이스북 메신저나 왓츠앱, 일반 문자를 통해 납세자에게 연락하지 않기 때문에 의심스런 문자를 받았다면 사기로 봐도 된다.

우편을 통해서는 국세청에서 은행 이름 및 위치 등의 재무정보를 요청하거나 세금정산통보서(NOA) 등을 보낼 수 있다. 또한 CRA의 지불 옵션을 통해 정산을 요청할 수 있다. 그러나 체포 또는 징역형 여부를 들먹이며 위협할 수 없으며, 대금지불을 위해 공공장소에서 만나자는 경우도 없다.

만일 사기를 당한 것으로 의심되면 국세청 보안사이트에서 세금상태를 확인하고, 해당 웹사이트(antifraudcentre.ca)를 방문하거나 1-888-495-8501로 신고하면 은행 또는 신용정보 회사 등에 연락해 처리하는 방법을 안내한다.

모기지 승인 완화해야

 연방정부가 지난해 도입한 모기지 승인조건이 너무 과한 조처라며 이를 완화해야 한다는 주장이 제기됐다.

CIBC월드마켓은 “2018년 신규 주택모기지가 전년에 비해 250억 달러 감소했다. 이중 60%에 해당하는 150억 달러는 B-20 규정으로 불리는 스트레스 테스트 때문”이라고 밝혔다. 이외 인상된 금리와 주요 도시의 높은 집값이 모기지 대출의 문턱을 높인 것으로 분석됐다.

CIBC에 따르면 정부에서 전반적인 신용품질의 개선 효과를 노렸으나 대출 신청자에게 2% 높은 이자율도 감당할 수 있도록 하면서 결과적으로 부작용을 만들었다.

주요 시중은행의 요구조건을 만족시키지 못한 신청자들은 ‘사금융’으로 불리는 제2 금융권으로 대거 이동한 것으로 나타났다. 지난해 온타리오의 제2 금융권 대출이 12%를 차지해 전년보다 2% 늘었다.

이는 지난 2년 사이에 전체 모기지 대출이 11% 감소했음에도 제2 금융권의 대출은 27% 증가한 것을 의미한다. 그만큼 모기지 시장의 위험도가 높아졌기 때문에 재고해야 한다는 것이다.

CIBC는 “스트레스 테스트는 필요할 수 있지만 과연 2%라는 수치가 적절했는지는 의문”이라며 “시장은 이미 둔화됐고, 작년부터 중앙은행은 기준금리를 0.75% 포인트나 올렸다. 이 기간 5년물 모기지율도 0.35% 포인트 상승한 상황”이라고 주장했다.

시중은행의 모기지 대출 중 스트레스 테스트로 인해 감소한 액수의 7%는 자격 부족으로 원하는만큼 받지 못한 경우이며, 나머지 93%는 아예 기각된 것으로 판단됐다.

전국 주택거래 6년 최저

 캐나다 전역의 주택거래가 6년 만에 최저치를 기록했다. 캐나다부동산협회(CREA)에 따르면, 지난 3월 전국의 주택거래는 지난해 같은 기간에 비해 4.6% 줄어 2013년 이후 가장 낮은 수준이었다.

 

 전달인 2월의 거래에 비해서는 0.9% 늘었지만, 3월은 전통적으로 성수기인데다 날짜가 사흘 많기 때문에 사실상 약세를 벗어나지 못한 것으로 해석됐다.

이 기간 전국 평균집값도 48만1,745달러로 작년 동기보다 1.8% 떨어졌다. 온타리오주는 2.7%(광역토론토 0.5%) 올랐으나, B.C주는 5% 하락했다.

토론토와 밴쿠버를 제외한 평균집값은 38만3,000 달러를 하회했다. CREA에 따르면 신규 매물이 2.1%나 증가하면서 주택 가격이 약세를 보였다.

BMO은행은 “캐나다의 주택시장이 활기를 잃어 좀 실망스럽다. 모지기 승인강화 등 많은 정책적 규제 때문에 여전히 조정을 받고 있다”고 밝혔다.

그러나 “국내 주택시장의 펀더멘털은 앞으로 더 나아질 것으로 본다. 가격, 거래 및 신축에 있어 올해 안정적인 양상을 유지할 것”이라고 전망했다.

이 기간 광역토론토의 거래는 7,187채로 작년과 같은 수준이었다. B.C주, 알버타, 사스캐처완은 지난 10년간 3월 평균 거래보다 20% 급감했다. 퀘벡, 뉴브런스웍은 10년 평균을 상회하는 모습이었다.

 <3월 주별 평균집값 작년 대비 변동>