주택시장 과열 경고음

▲캐나다 주택시장의 과열을 보여주는 그래프(CMHC)

 국내 주택시장이 과열 조짐을 보이면서 위험도(취약성) 등급이 상향된 가운데 토론토가 고위험(전분기 중간위험) 지역으로 조정됐다.


 최근 캐나다모기지주택공사(CMHC)가 발표한 주택시장 분석보고서에 따르면, 올해 1분기 국내 주요 도시 중 토론토, 해밀턴, 오타와, 핼리팩스, 몽턴 등 5곳이 빨간색의 고위험 지역으로 분류됐다.


 CMHC는 분기마다 주택시장의 과열상태, 가격상승 속도, 고평가, 과잉공급 등 총 4개 항목에 대해 위험도를 3단계(낮음, 중간, 높음)로 평가한다.


 고위험 5곳은 시장의 과열과 가격상승 속도가 빠른 것이 취약성의 주요인으로 파악됐다. 캐나다 전체적으로는 고평가(2분기 연속)와 과열 부문의 위험도가 중간으로 한 단계 올라갔다.
 

▲올해 1분기 주요도시의 취약성 비교(전분기 대비)


 한편, 밴쿠버와 몬트리올은 전분기와 별다른 변화 없이 중간 수준의 취약성을 유지했다. 캘거리와 애드먼튼의 위험도는 전분기에 낮음에서 중간으로 올라갔고, 사스카툰과 위니펙, 리자이나는 낮은 위험을 이어갔다.


 CMHC는 “코로나 여파로 일부 지역이 과열 양상을 보이면서 새로운 불균형을 초래했다. 이미 취약했던 시장은 기존의 불균형이 더욱 악화됐다”고 설명했다.


 이에 앞서 로열은행(RBC)은 “과열된 주택시장이 조정을 받으면 경제를 불안정하게 만들고, 정부에 막대한 비용을 초래할 가능성이 있다”면서 “정책 입안자들이 개입해 무언가를 해야 한다”고 주장했다.

 RBC는 “과도하게 높은 가격에 대한 기대가 폭넓게 퍼져있기 때문에 특히 위험하다. 1980년대 후반 이후로 시장이 이렇게 과열된 적이 없다”고 강조했다.

소득신고 서둘러야

 지난해 소득에 대한 세금신고 마감일이 오는 30일(금)로 다가와 신고하지 않은 한인들은 서둘러야 한다. 특히 코로나 사태에 따른 지원금을 받은 경우 예년과 달라져 신경 써야 한다.

 중하위 소득자의 재난지원금에 대해서는 세금납부 기한을 1년 연기해 체납에 대한 이자 부과나 GST 환급 등의 환수 조처를 하지 않는다. 그러나 세금신고는 4월 30일까지며, 다른 납부해야 할 세금이 있는 경우 이날까지 내야 벌금과 이자를 피할 수 있다.

 자영업자의 세금신고 마감일은 6월 15일이지만 이 또한 다른 납부할 결정세액이 있으면 이달 말까지 내야 하므로 미리 준비하는 게 좋다.

 재난지원금을 받은 경우 내용을 숙지하고 회계사 등을 통해 정확히 신고하는 것이 바람직하다. 국세청에서 받은 T4A에 정부의 실업자지원금(CERB), 학생지원금(CESB), 복구지원금(CRB), 자가격리자와 간병인 등에게 지급된 다양한 지원액이 기록돼 있다.

 이들 지원금을 본인의 소득에 합산해 신고해야 한다. 정부에서 제공한 혜택 중 미리 10%의 세금을 원천징수한 경우에는 해당 금액을 세금신고시 사용하면 된다.

 코로나 사태로 최소 4주 연속 근무시간의 50% 이상을 재택근무한 경우 최고 400달러까지 영수증이나 고용주 승인 없이 세금공제를 받을 수 있다. 400달러 이상의 재택근무 비용처리는 고용주를 통해 근로조건신고서(T2200s)를 발급해야 한다.

 유학생들도 학자금(T2202A)과 월세 영수증, 임시직 소득증명 등을 준비해 세금신고 하면 환급 혜택을 받을 수 있다.

 2020년 연방정부와 주정부의 개인 소득세율을 알고 있는 것도 도움된다.

 연방의 경우 ▶4만8,535달러 미만의 과세소득에 대해 15% 세율을 적용하며, ▶4만8,535~9만7,068 달러 20.5% ▶9만7,069~150,472 달러 26% ▶15만0,473~21만4,368 달러 29% 등이다.

온타리오주는 ▶4만4,740달러까지 5.05% ▶8만9,482달러까지 9.15% ▶15만 달러까지 11.16% ▶22만 달러까지 12.16% ▶이를 넘으면 13.16%의 세율을 적용한다.

 한편, 사업주의 경우는 정부의 급여보조(CEWS)와 월세지원(CECRA)을 받은 시점에 소득 혹은 비용공제로 신고해야 한다. 무이자긴급대출(CEBA) 역시 갚지 않아도 되는 2만 달러의 경우 사업소득에 포함해 세금신고를 해야 한다.

차세대 과기리더 포럼

 캐나다한인과학기술자협회는 차세대과학기술리더포럼(YPF, 5명)과 한민족청년과학도포럼(YGF, 9명) 참가자 신청을 오는7일(수)까지 받는다.

 차세대 과학기술 인재의 역량 강화 등을 목적으로 한국과학기술단체총연합회가 매년 주최해 온 이들 포럼은 오는 7월 5일부터 10일까지 서울, 경기도, 대전 등에서 열린다.

 단, 코로나 사태가 지속되면 권역별 또는 온라인 개최로 변경될 수 있다.

 참가자격은 캐나다 시민권 및 영주권을 소지한 1.5세, 2세로 과학기술 분야를 전공하고 영어·한국어 의사소통이 가능해야 한다. 자세한 내용은 웹사이트(www.akcse.ca) 참조.

 한국 왕복항공료 일부 및 5박 6일간 숙식비 지원. 문의: info@akcse.org

재외동포문학상 공모

 재외동포재단(이사장 김성곤)은 제23회 재외동포문학상 공모를 시행한다. 참가자는 오는 5월 31(월)까지 인터넷으로 접수하면 된다.

 공모 부문은 성인(시·단편소설·체험수기), 청소년(중고등·초등 글짓기), 입양동포(수기) 등 총 6개 부문으로 거주국 시민권 또는 영주권을 취득했거나 7년 이상 장기체류하고 있는 재외동포를 대상으로 한다.

시상은 성인과 입양동포 부문(대상 300만원), 한글학교 특별상(200만원) 등 총 34명과 2개교를 대상으로 한다. 총 상금 4천만원.

 응모는 코리안넷 홈페이지(www.korean.net)에서 회원가입 후에 하면 된다.

토론토 주택 과대평가

 광역토론토는 최근 평균 주택가격이 100만 달러를 넘어서며 밴쿠버와 함께 전세계에서 몇 안되는 고가 부동산시장 중 하나에 합류했다. 하지만 실제 가치는 78만 달러인 것으로 나타났다.

 국제신용평가기관인 피치(Fitch Ratings)의 보고서에 따르면 토론토 주택은 평균 32%, 밴쿠버는 23% 각각 과대평가됐다.

 피치는 주택가격과 소득수준을 이용해 SHP(Sustainable Home Price)를 산출하고 있다. 이는 현재의 집값이 지속 가능한 수준에서 어느 정도 벗어나는지 측정한다.

 해밀턴은 지속 가능한 수준을 36%나 넘어서 국내 주요시장에서 가장 고평가된 것으로 알려졌다. 또한 주택 소유자가 되기 위해 오타와는 실제 가치보다 24%, 빅토리아는 20%, 몬트리올은 19% 더 지불해야 했다.

 지난 몇 년간 집값이 하락한 캘거리와 에드먼튼도 10%까지 고평가 됐다. 국내 전체적으로는 주택가격이 현재보다 약 23% 낮아야 한다.

 단, 피치는 이에 대해 확실한 경고를 하지는 않았고, 모기지 산업에 대한 기존의 신용등급도 변경하지 않았다.

 한편, 로열은행(RBC)에 따르면 캐나다인은 전국적으로 주택소유 비용을 충당하기 위해 평균 가계소득의 50.3%를 지출해야 한다. 이 수치는 밴쿠버에서 78.8%, 토론토에서 67.6%로 매우 높았다. 몬트리올(43.5%)과 오타와(40%)도 상승세를 타고 있다.

호화주택 시장 더 뜨거워

 토론토 주택시장의 계속되는 열기가 거품 형성의 우려를 불러오는 가운데 호화주택 시장은 더욱 뜨거운 것으로 나타났다.

 고급주택을 주로 취급하는 소더비 부동산회사에 따르면 지난 1, 2월에 400만 달러 이상의 저택 거래가 지난해 같은 기간에 비해 157% 급증했다.

 이 기간 토론토부동산위원회(TRREB)에 따르면 토론토의 모든 가격대 거래가 52% 증가한 것에 비해 월등히 높은 비율이다.

 이와 관련 소더비는 “지금 시장의 모든 영역에서 엄청난 수요가 있다. 올해 첫 두 달 동안 손을 바꾼 고급 주택 중 1천만 달러 이상에 팔린 것이 5채다. 1년 전에는 1채에 불과했다. 이 수준에 도달하면 상당히 풍족해져 매물이 부족할 때 한 단계 높은 가격대로 상향할 수 있다”라고 설명했다.

 코로나 팬데믹은 캐나다 주택시장을 새로운 최고치로 밀어 올렸다. 집에서 일할 수 있는 고임금 전문가들은 더 큰 생활공간을 위해 기록적으로 낮은 모기지 금리를 활용했다. 반면 일자리를 잃고 생활이 어려워진 계층은 세입자들에 집중됐다.

 소더비에 따르면 고소득자들은 주로 단독주택을 선호한다. 이 기간 콘도를 제외한 400만 달러 이상 주택거래 증가율은 203%로 뛰어 오른다.

 한편, 토론토 시장의 열기로 촉발된 집값 상승 가속화에 경고음이 나오고 있다. 캐나다모기지주택공사(CMHC)는 급격한 가격조정에 매우 취약한 구조라며 위험 등급을 상향 조정했다(A7면 기사 참조).

 팬데믹으로 이민자의 입국이 어려워도 주택거래는 크게 늘었다. 연방정부는 새 이민자 수용을 크게 확대할 계획이며, 이는 특히 고급주택 시장에 활기를 불어넣을 것으로 예상됐다.

 소더비는 “캐나다의 안정적인 환경과 글로벌 목적지라는 사실 때문에 해외의 많은 거부들이 이곳에 오기를 원한다. 그래서 럭셔리 주택시장이 매우 낙관적이다”고 주장했다.

기존주택 거래액 폭증

 캐나다 주택시장에서 월간 기존주택 거래액이 팬데믹 기간 최저치(1년 전)보다 350% 폭증하는 등 불안정성이 고조되는 가운데 로열은행(RBC)이 정책당국의 규제 강구와 지자체의 공급증가를 촉구하고 나섰다.   

 현재의 주택시장이 과열이며, 수요가 극도로 강하고, 매물은 부족하며, 집값 수준은 역대 최고로 치솟아 정책 입안자들이 적절한 조치를 취해야 할 여건이라는 것이다.

 지난 2월 전국에서 멀티리스팅(MLS)을 통해 거래된 주택은 전달보다 6.6%, 1년 전보다 39.2% 각각 증가하며 사상 최고기록을 갈아치웠다. 같은 기간 전국 주택 평균가격은 67만 8,091 달러로 작년 동기 대비 25% 뛰었다.

 로열은행은 현재 캐나다의 주택시장 과열 양상을 잘 보여주는 월간 기존주택 거래액을 공개했다. 이에 따르면 계절적 요인을 반영한 지난 2월 거래액이 450억 달러로 기존의 2배로 급증했다.

  코로나 팬데믹으로 2020년 봄철에는 100억 달러 미만으로 급락해 10여년 최저치를 기록했다. 그러나 이후 급등을 하면서 현재는 당시의 350% 수준으로 뛰어 올랐다.

 이에 캐나다 시장의 과열뿐만 아니라 앞으로 어디로 향할지 우려되는 상황이라는 것.

 RBC는 “경제에 막대한 부담이 될 수 있는 주택시장 조정을 피하기 위해 정책적인 대응에 나서야 한다. 중앙은행은 폭넓은 경제부양을 위해 금리를 낮게 가져갈 가능성이 높다. 이제 시장을 통제할 책임은 신축허가 및 조닝(Zoning) 조정을 통해 공급을 늘릴 수 있는 지자체에 힘이 실렸다“ 주장했다.

 또한 “정책당국은 주택 소유에 제공하는 각종 지원(모기지 대출 규정부터 주거용 투자자를 위한 세금 인센티브까지)과 집값 기대치 정도를 폭넓게 검토해야 한다”고 언급했다.

 RBC는 “많은 캐나다인들이 현재의 정책환경이 주택가치를 무한정 끌어 올릴 것으로 굳게 믿는다. 당국은 양도소득세부터 1주택자 면세까지 모든 것을 테이블에 올려 놓아야 한다”고 덧붙였다.

 이어 “이러한 지원책은 대부분 금리가 훨씬 높았던 시기에 고안된 것들이다. 중앙은행이 장기간 저금리를 유지해야 하는 상황에서 주택소유에 대한 정책을 재조정해야 한다”고 강조했다.

신규주택 판매 부진

광역토론토(GTA) 지역의 신규주택 판매가 코로나에 따른 자재 수급 및 인력문제, 노동분쟁, 허가 지연 등으로 부진했다. 

 건축토지개발협회(BILD)에 따르면 지난 2월 신규주택은 3,240채가 팔려 작년 동기(4,916채)보다 34% 급감했다.

 BILD는 “시장의 수요는 여전히 많으나 팬데믹으로 인한 자재 수급 및 안전 문제, 치장벽토 작업자들의 노동분쟁 등이 원인이다”라고 밝혔다.

 BILD는 “목재에서 난방, 에어컨 장비에 이르기까지 모든 것에 대한 배송지연과 공급문제로 어려움을 겪었다. 또한 코로나로 건축 현장에 작업자가 적어 느리게 진행된다. 게다가 치장벽토 노동자의 잠재적 노조화에 대한 분쟁으로 일부 신축 프로젝트의 완공이 지연됐다“고 설명했다.

 한편, 퀸즈대 부동산전문가는 “자재 공급망 문제 외에도 지자체 정부가 허가를 하는데 평소보다 훨씬 느려 많은 신축 프로젝트가 지연됐다. 승인을 담당한 공무원들이 전염병 기간 동안 집에서 일하고 있기 때문이다”라고 주장했다.

그는 “일부에서는 건축 자재를 사재기해 공급문제를 악화 시켰다. 어느 대형 개발사는 에어컨을 언제 다시 살 기회가 있을지 몰라 100대 대신 1,000대를 구입하려 했다”고 전했다.