주택시장 고위험 평가

 캐나다 주택시장이 과열 양상을 보이면서 취약성 등급이 ‘고위험’(전분기 중간위험)으로 상향됐다.

 최근 캐나다모기지주택공사(CMHC)가 발표한 주택시장 분석보고서에 따르면, 올해 2분기에 토론토, 해밀턴, 오타와, 몬트리올, 핼리팩스, 몽턴 등 6곳이 빨간색의 가장 큰 위험 시장으로 분류됐다. 전분기에 보통에서 고위험으로 상향된 몬트리올을 제외하고 모두 연속적인 고위험 시장이다.

 CMHC는 분기마다 주택시장의 과열상태, 가격상승 속도, 고평가, 과잉공급 등의 4개 항목을 기반으로 전국 및 15개 주요 도시에 대해 3단계(낮음, 보통, 높음)로 취약성 등급을 발표한다.

 이에 따르면 빅토리아, 에드먼턴, 캘거리는 이전과 같은 보통 수준이었다. 밴쿠버, 사스카툰, 레지나, 위니펙, 퀘벡은 위험도가 낮은 것으로 평가했다. 특히 밴쿠버가 이전에 취약성 중간에서 낮음으로 변경된 것이 눈에 띈다.

 CMHC에 따르면 취약성이 높다는 것은 해당 주택시장이 잠재적인 경기침체에 더 취약하다는 것을 의미한다. 주택 소유자가 모기지를 갚지 못해 더 심각한 결과를 초래할 수도 있다.

 올해 초 역대 최저 이자율과 코로나에 따른 정부의 지원, 대량 예방접종 프로그램 등으로 캐나다인에게 더 높은 구매력과 가처분소득, 고용의 기회가 제공됐다. 그러나 CMHC는 이러한 펀더멘털 개선이 최근의 집값 폭등 사례를 충분히 설명하지 못한다고 지적했다.

 CMHC는 “팬데믹 과정을 통한 예외적으로 강한 주택 수요와 가격 상승은 온타리오와 캐나다 동부지역에 대해 지속적으로 오를 기대감을 높였다. 이는 결과적으로 더 많은 바이어들의 진입을 유도했다”고 주장했다.

 캐나다의 주택 거래는 올해 1분기에 역대 최고치를 기록했고, 수요가 공급을 훨씬 초과했다. 2분기 들어 거래가 둔화됐지만 여전히 예년보다 높은 수준이다.

 특히 광역토론토(GTA)의 경우 공급에 비해 수요가 높아 계속 고위험 시장에 오르고 있다.

 CMHC는 “GTA의 기존주택 거래가 2분기에 조정 받는 동안에도 시장에 출시된 새 매물의 수에 비해 높은 수준이었다. 수요와 공급의 불균형, 특히 신규 주택의 부족은 집값 상승을 부추긴다”고 지적했다. 

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