주택 공동소유 주의사항

 주택가격이 급등하면서 내집 마련에 어려움을 겪는 사회 초년생들이 부모의 지원을 받아 공동 소유하는 경우가 늘어나고 있다. 이에 전문가들이 알리는 주의할 사항들을 집어본다.
 

 심리치료사로 일하는 니샤 모한(26)은 집 장만을 새로운 목표로 세웠다. 그러나 팬데믹 기간에 집값이 치솟으면서 아버지의 도움 없이는 꿈을 이룰 수 없음을 깨달았다.


 코로나 기간에 아파트에서 재택근무 하는 것에 한계를 느낀 모한은 파트너와 함께 구입할 집을 찾기 시작했다. 이들은 더 넓은 공간을 원했고, 월세로 더 이상 돈을 낭비하고 싶지도 않았다.


 그래서 최근 아버지의 도움을 받아 3베드룸 타운하우스를 샀다. 모한과 파트너가 돈을 모으는 동안 부동산변호사인 아버지가 다운페이먼트를 내주고 모기지 계약에 공동서명 했다.


 모한은 “아버지가 우리를 도와준 것은 큰 축복이었다. 그렇지 않았으면 불가능했을 것이다”고 말했다.


 현재 모한과 같이 과열된 주택시장에 진입하기 위해 부모와 함께 첫 주택을 공동소유 하는 경우가 늘고 있다. 소더비 부동산의 최근 설문조사에 따르면 천정부지의 집값이 더욱 치솟을 것으로 예상됨에 따라 젊은 바이어의 37%가 첫 주택의 소유권을 공유할 계획이라고 응답했다.


 이 같이 공동 구입이 관심을 끌고 있지만 전문가들은 “생각보다 복잡하고, 제대로 하지 않으면 문제 발생 소지가 있다”고 경고한다.


 부모가 모기지에 공동서명 또는 보증을 서는 경우 자녀의 채무불이행시 책임지는 것을 의미한다. 이는 부모의 두 번째 모기지와 같아서 다른 주거지를 구하거나, 대출을 받거나, 은퇴 계획 등에 경제적 문제를 만들 수 있다.


 모한의 아버지는 딸이 재정적으로 허락하는 한 갚을 것이라는 기대와 함께 다운페이 금액을 대출로 마련했다. 자신의 투자를 보호하기 위해 그만큼 주택 소유 등기를 했기 때문에 만일 은행이 집을 압류하게 될 때 상환 의무의 차순위가 된다.


 이에 대해 전문가는 “부모는 한정된 기간만 공동소유로 하고 은퇴계획도 표시해 놓는 것이 바람직하다. 그런 다음 자녀는 모기지 갱신 때까지 스스로 자격을 갖추도록 해야 한다”고 조언했다.


 세금 관련 문제도 발생한다. 새 부동산을 구입할 때 토지양도세가 부과되고, 그 집이 나중에 더 높은 가격에 팔리면 부모도 소유 비율에 따라 양도소득세를 내야 한다.


 세금문제를 해결할 수 있는 가장 쉬운 방법은 집에 대한 소유권 없이 모기지만 공동 서명하거나 보증하는 것이다. 그러나 소유권을 유지해야 하는 경우 부모와 자녀가 공증된 계약서를 작성할 필요가 있다. 즉 부모는 이름만 올려놓고 해당 자산에 대해 어떠한 이익도 취하지 않는다고 서명하면 세금을 면할 수 있다.


 그렇지 않으면 부모가 변호사를 통해 자산의 1%만 소유하고, 99%는 자녀에 있게 해 세금을 줄일 수도 있다. 이 경우 첫 주택 장만자는 토지양도세 환급을 온타리오주에서 최대 4,000달러(토론토 4,475달러)까지 받을 수 있다. 만일 소유권을 50-50으로 하면 절반으로 줄어든다.


 전문가는 소유권 공유가 신용을 자녀의 손에 맡기는 것을 의미하기도 하므로 공동계좌를 유지하는 방법으로 모기지 상환이 제때 이루어지는지 주시할 것을 권장했다.


 공동 서명자는 원하는 비율로 소유권을 분할할 수 있지만 주택의 1%만 소유하더라도 부채에 대해서는 100% 책임져야 한다. 따라서 전문가들은 기본 규칙을 담은 서면 계약을 해놓는 것이 좋다고 권한다.


 모기지에 공동 서명하는 것 외에도 부모가 주택 소유권을 가지고 있는 경우 두 소유자는 부동산을 언제 매각할지 또는 재융자를 원하는지 등도 공동 결정해야 한다.


 일례로 80대의 아버지가 딸의 모기지에 공동 서명했지만, 그녀가 빚을 지고 직장을 잃은 후 재융자하는 것을 거부당한 사례가 있다. 그 결과 집을 팔아야 하는 상황으로 몰렸다.


 또한 집 유지관리와 누수에 대한 수리 등의 결정을 책임지는 사람에 대한 문제도 있다. 따라서 모든 것을 명확히 법적 합의로 정해놓는 것이 좋다.


 부모와 자녀간의 장밋빛 관계에서도 공동 서명자는 예기치 않은 상황에 대비해야 한다. 예를 들어, 부모가 사망하면 재산에 대한 관심은 유산으로 변한다. 따라서 구매 당시 부모의 의지에 따라 해당 시나리오를 풀어가는 것이 바람직하다.


 공동 차용자가 사망한 경우 대출기관은 나머지 소유주에게 자신의 모기지로 갱신하도록 요구한다. 생명보험이 있으면 비용의 일부를 상쇄하는 데 사용할 있고, 장애보험도 고려할 수 있다.


 전문가들이 고려하는 또 다른 시나리오는 이혼이다. 자녀 부부의 관계가 파탄 난 경우, 파트너는 집의 절반에 대해 청구할 수 있다. 이에 부모의 투자를 보호하기 위해 집에 유치권으로 설정할 수 있다.


 공동 서명한 부모가 이혼하면 떠난 배우자도 자녀의 재산에 투자한 금액의 절반에 대해 청구할 수 있다.


 또 다른 사례로 은퇴한 부모가 아들과 며느리가 구입하는 주택을 보증했는데 아들이 나중에 결혼 생활과 집을 떠나 모기지를 짊어져야 했다. 그의 부족한 노인연금과 여전히 남아있는 자신의 모기지 때문에 상환액을 감당할 수 없었고, 결국 은행과 모기지주택공사에 의해 소송을 당했다.


 그럼에도 전문가들은 “공동 소유와 관련된 잠재적인 문제들에도 불구하고 일반적으로는 원활하게 이뤄진다. 가장 좋은 것은 모든 당사자 사이에 완전한 투명성과 신뢰가 있는 상황이다”고 강조했다.

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