캐나다 중앙은행이 인플레이션을 억제하기 위해 13일(수) 기준금리를 1%로 0.5%포인트 전격 인상했다.
 

 이는 2000년 이후 22년 만에 가장 큰폭이며 추가 인상까지 강하게 시사해 과열된 주택시장의 냉각효과를 예고했다. 

 또한 티프 맥클렘 중은 총재(사진)는 오는 25일부터 양적긴축(대차대조표상의 국채 매각) 돌입도 발표했다. 이는 중은이 팬데믹 시대의 경기부양 조치를 공식 종료하고, 보유 자산을 처분해 시장에 풀려있는 통화를 거둬들이는 것이다.

 이날 중은은 “러시아의 우크라이나 침공은 상상할 수 없는 인명 피해와 새로운 경제적 불확실성을 야기했다. 전쟁으로 인해 석유, 천연가스 및 기타 원자재 가격의 급등으로 세계적인 인플레이션을 가져왔다”고 밝혔다.

 공급망 문제 등으로 물가전망도 상향했다. 중은은 올해 상반기에 소비자물가지수(CPI)가 6%에 육박할 것으로 내다봤다. 지난 2월 CPI는 5.7%로 31년 만에 최고치를 찍었다.

 맥클렘 총재는 “전쟁이 코로나 오미크론 변종의 영향으로부터 세계 경제의 회복을 더욱 복잡하게 만들고, 전 세계적으로 상당한 변동성과 불균등한 상황을 야기하고 있다”고 덧붙였다.

  캐나다 경제는 올해 4.25% 성장한 후 2023년에 3.25%, 2024년 2.25%로 성장률 둔화를 전망했다.

 중은은 “비즈니스 투자와 고용시장은 예상보다 강한 성장을 구가했고 올해 2분기도 계속될 것이다. 금리 인상으로 내수 증가 억제와 이례적으로 활황을 보인 주택시장이 둔화될 것이다“고 예상했다.

 한편, 국내 주요 시중은행들은 중은의 금리인상 조치를 반영해 고객에 대한 대출 우대금리를 인상해 고시했다.

 로열은행(RBC)이 가장 먼저 중은의 발표 후 즉각 우대금리를 0.5%포인트 상향 조정 발표했다. 이에 따라 로열은행의 변동모기지 우대금리는 3.2%로 (종전 2.7%)로 올라섰다.

 TD은행, CIBC, 몬트리얼, 스코샤 은행 등도 뒤따라 일제히 인상 고시했다.

 기준금리 인상은 모기지 변동이자율에 직접 영향을 주지만 고정이자율(국채 이자율에 연동)로 계약한 소비자에는 간접적인 영향만 미친다.

 이에 따라 광역토론토(GTA)의 평균 모기지액인 60만 달러를 기준할 때 변동이자율로 가지고 있는 경우 월 156달러(연 1,872달러)를 더 부담하게 된다.

 시장은 올해 말까지 최소 3회의 추가 금리인상을 점치고 있다.

 이날 중은은 “경제가 초과 수요를 보이고 있고, 인플레이션이 목표치(2%)를 훨씬 상회하는 상황에서 기준금리 인상 조치가 요구된다. 추가 인상 시기와 속도는 지속적인 경제 평가와 물가수준에 따라 결정될 것이다. 주요 통화정책 수단인 금리와 함께 양적긴축으로 보완될 것이다”고 설명했다. 
 

 캐나다 중앙은행이 큰폭의 금리 인상을 단행하면서 과열된 주택시장을 냉각시키는 효과가 예상됐다.
 

 중은은 인플레이션 급등을 진정시키기 위해 13일(수) 기준금리를 1%로 종전(0.5%)보다 2배 올렸다.

 이에 전문가들은 “지난 수년간 볼 수 없었던 수준으로 중은이 물가상승을 억제하기 위해 강력한 조치를 취했다. 주택시장의 열기를 식히는데 큰 역할을 할 것이다”고 밝혔다.

 Ratehub.ca의 공동창립자인 제임스 레어드는 “주택을 구입하는 사람들은 모기지 비용이 상승하면 오퍼 경쟁에 덜 열성적이게 된다. 이는 일부 바이어들을 시장에서 떠나게 한다”고 주장했다.

 그는 “이자율이 높을수록 돈을 빌리기 더 어려워진다. 현재 주택소유자는 모기지 비용을 더 많이 지불해야 하고, 향후 집을 장만할 사람은 자금 조달하기 더 까다로워진다”고 설명했다.

 이미 국내 주요 시중은행들은 중은의 금리 인상을 당연시 하면서 지난 몇 주 동안 지속적으로 모기지 이자율을 상승시켜 왔다.

 Ratehub.ca의 모기지 계산기에 따르면 80만달러 주택을 10% 다운페이하고 5년 변동이자율(25년 상환)로 모기지를 얻은 경우, 금리가 0.5%포인트 오름에 따라 모기지 상환액이 월 3,019달러로 종전(2,847달러)보다 172달러(연간 2,064달러) 늘어난다.

 게다가 전문가들은 중은의 기준금리 인상행진이 한동안 멈추지 않을 것으로 내다본다. 중은의 기준금리가 2%에 도달할 내년 말까지 지속적인 인상을 폭넓게 예상한다. 이는 2008년 중순 이후 14년 만에 최고 수준에 도달하는 것이다.

 레어드는 “변동 모기지를 가진 사람은 당장 이자율 0.5% 인상에 따라 늘어나는 부담을 이해해야 한다. 또한 앞으로 1~2%의 추가 상승에 대비한 예산 마련도 해야 한다”고 강조했다.

 금리 인상의 타격을 받을 사람들 중에 모기지 자격을 얻기 위해 정부의 ‘스트레스 테스트’를 통과해야 하는 첫 주택 구입자들도 있다. 이는 모기지 신청자의 상환 불이행을 방지하기 위해 더 높은 이자율을 감당할 수 있음을 증명토록 했다.

 자신이 받을 수 있는 모기지 이자율보다 2% 높거나 5.25%(작년 6월부터) 중에 높은 쪽을 적용해 상환 가능한지 판단한다. 이자율 상승으로 승인 기준이 점점 높아지면서 부담을 느낄 수밖에 없는 상황으로 전개되고 있다.

 lowrates.ca는 “최근 금리 인상이 잠재 구매자에게 전환점이 되고 있다. 모기지 이자율이 높아져 자격을 갖추기 어려운 상황을 많은 사람들이 모르고 있다. 비록 내년에 집값이 하락하더라도 내집 장만을 어렵게 하는 요인이 될 것이다”고 주장했다.

 중은은 팬데믹 기간 경제 침체를 방어하기 위해 차입 비용을 기록적인 최저 수준으로 유지했지만 공급망 문제와 높은 에너지 비용으로 인한 인플레이션 압력으로 강경한 입장으로 돌아섰다.

 티프 맥클렘 중은 총재는 물가관리 목표인 2%를 훨씬 웃도는 인플레이션에 대해 공개적으로 우려를 표명했다. 1970, 80년대 고물가의 암울한 기억을 떠올리게 하는 수준이다. 지난달 맥클렘은 “인플레이션이 기대치로 관리되지 않으면 경제가 제대로 작동하지 않는다”고 강조했다.

 캐나다부동산협회(CREA)에 따르면 전국 주택 평균가격은 86만8,400달러로 코로나 팬데믹 2년 동안 52%나 급등하면서 물가를 끌어올린 주요인이었다.

 일부 전문가들은 금리인상만으로 전면적인 경제위기를 막을 수 없다는 주장도 편다. 주택시장의 경우 공급 부족, 외국인 구입, 투기성 구매 등 광범위한 요인에 기인하기 때문이다.

 그럼에도 불구하고 금리 인상이 주택 수요를 제한하고, 오퍼 경쟁을 어느 정도 줄이는 데 도움이 될 것으로 내다본다.

 레어드는 “금리 0.5%p 큰폭 인상은 확실히 과열된 집값에 냉각 효과를 줄 것이다”고 강조했다.

 모기지 이자율이 빠르게 상승하고 있다.

 
 중앙은행이 높은 인플레이션을 잡기 위해 금리 인상에 속도를 내고 있는 가운데 6개월 전만 해도 주요 시중은행의 5년 고정모기지 이자율이 2%였지만 현재 4~5% 수준으로 뛰었다.

 상환해야 할 모기지가 있는 주택 소유자라면 이자율이 더 뛰기 전에 재융자(refinance)를 통해 고정해야 할 시점인지 궁금할 수 있다.

 
 업계 전문가는 “고정모기지 갱신 기한이 앞으로 6개월에서 1년 내에 다가온다면 지금 페널티를 내고라도 변경을 검토하라”고 조언했다.

 조기 갱신 벌금이 상대적으로 적다면 현재의 고정모기지 이자율로 묶어놓는 것이 내년의 이자율에 비해 절약하는 방법일 수 있다는 설명이다.

 이를 위해서는 모기지를 제공한 금융회사에 전화를 걸어 벌금이 얼마인지 먼저 확인해야 한다. 만일 페널티가 충분히 크다면 그대로 두는 것도 좋을 수 있다.

 그는 “금리 상승은 예측하기 매우 어려운 것이다. 5년 고정이자율은 기준금리가 아니고 5년 만기 국채 가격과 연동돼 움직인다”고 덧붙였다.

 변동 모기지를 가지고 있는 경우도 고정 모기지로 갈아타야 할 때일 수 있다. 물론 장기적으로는 변동이 고정보다 항상 유리했지만 급등하는 금리를 감당할 수 있는가에 따라 판단을 달리해야 한다.

 전문가는 “새로운 모기지를 신청할 때와 다르게 이미 금융기관에 모기지를 가지고 있는 경우 변동 이자율을 고정으로 전환이 쉽지 않을 수 있다. 은행은 최상의 이자율이나 고정으로 변경에 대해 제안하지 않는다. 그래도 1년 안에 이자율이 크게 오를 수 있기 때문에 검토하는 것이 바람직하다”고 설명했다.

 또한 “시중은행의 우대금리가 상당히 높았던 시절이 그리 오래되지 않았다. 15년 전인 2007년에는 6.25%나 됐다. 물론 또다시 그 수준까지 상승을 상상하기는 어려울 수 있지만 말이다”고 주장했다.

 캐나다의 주택 3채 중 1채는 시세차익을 노린 투자용으로 부동산 붐이 불평등을 심화시키는 것으로 나타났다.
 

 최근 연방통계청이 발표한 2020년 통계에 따르면 집을 2채 이상 소유한 다주택자가 온타리오에서 전체 주택의 31%, 노바스코샤는 40%까지 소유한 것으로 집계됐다.

 또한 온주의 상위 10% 소유주가 총 주택가치의 28%, 하위 50%가 24%를 각각 점유했다. B.C주에선 상위 10% 소유주의 주택가치가 29%로 높아졌다.

 대부분은 단독주택을 2채 소유하고 있었으며, 주로 같은 지역에 위치해 있어 임대수입을 위해 두 번째 집을 구입한 것으로 여겨진다.

 이번 수치는 코로나 팬데믹 이전의 것이라 현재의 다주택 소유자 현황을 정확히 반영하지 못할 수 있다. 그러나 캐나다 중앙은행의 최근 데이터에 따르면 다주택 소유자의 구매 비중은 더 늘어나는 반면 첫 주택 구입자의 시장점유율은 낮아지고 있다.

 통계청은 “여러 주택을 소유하는 사람들이 이미 빡빡한 주택시장에 경쟁을 심화시키는 역할을 한다. 이로 인해 첫 내집 마련의 기회가 점점 더 어려워진다”고 지적했다.

 정부는 지난 2년간 국내 주택가격이 50%나 급등하면서 대책강구에 나섰으나 시장의 매물은 여전히 ??최저 수준에 가깝고, 집값은 역대 최고 수준에 금리까지 인상되면서 첫 주택 장만의 장벽은 더욱 높아지고 있다.

 최근 연방정부 예산안은 주택시장에서 외국인과 투기적인 구입을 억제하는 데 중점을 뒀지만, 이번 자료는 다주택자의 대다수가 이미 캐나다에 살고 있는 개인 또는 가족임을 시사한다.