한인회 노래자랑 성황

토론토한인회(회장 김정희)의 2022 노래자랑대회 ‘인생은 지금부터 가슴이 뛰는대로…’가 지난달 30일(목) 한인회관에서 200여명(주최측 집계)이 참여해 성황리에 진행됐다.

 이날 대회에는 17명(노래자랑 7, 장기자랑 10)이 참가했으며, 손숙자(사진)씨가 ‘목마른 사슴’을 불러 최우수상을 차지했다. 우수상은 김종경씨.

장기자랑 인기상은 ‘내 나이가 어때서’를 부른 한국노인회 합창단에 돌아갔다. 라인댄스, 사물놀이, 난타 등 다양하게 선보였다.

 심사는 김정희 한인회장, 김득환 토론토총영사, 홍원표 전 MBC 악단장이 맡았다.

한인회는 “코로나로 인해 그동안 공연을 하기 어려웠던 시기를 극복하고 모두가 함께 모여 즐겁고 흥겨운 시간을 보냈다. 90대부터 6살 어린이까지 참여해 세대가 함께 어울린 한마당이었다”고 전했다.

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경기 침체 가능성 경고


 캐나다 중앙은행의 급격한 금리 인상에 따른 경기 침체 가능성이 경고됐다.
 

 CCPA(Canadian Centre for Policy Alternatives)는 최근 연구보고서에서 중은이 인플레이션을 목표치인 2%까지 낮추기 위해 금리를 빠르게 인상하면 85만명이 실직하고 부수적인 피해까지 재앙적일 것이라고 주장했다.


 국내 물가상승률은 지난 5월 기준 7.7%까지 폭등했다. 중은은 목표치에 도달하려면 5.7%포인트나 낮춰야 한다. 이를 위한 일련의 시도로 기준금리를 연초 0.25%에서 6월 1일 현재 1.5%까지 급등시킨바 있다.


 앞으로 몇 달 동안 추가 금리 인상이 예상되는 가운데 일각에서는 미국의 연준이 지난달 금리를 0.75%P ‘자이언트 스텝’ 인상하면서 중은도 내주 13일(수) 똑같이 모방할 가능성을 내다본다. 이에 따라 CCPA는 경제 불황을 우려하고 나섰다.


 CCPA에 따르면 지난 60년 동안 물가상승률을 5.7% 하락시킨 경우는 3번 있었다. 지난 1974년과 1976년, 1981년과 1983년, 1991년과 1992년 사이며, 매번 큰폭의 금리 인상에 경기 침체가 뒤따랐다.


 CCPA는 “역사적으로 중은이 금리를 빠르게 인상하면서 인플레이션과 싸워 성공한 확률이 제로(0%)였다. 만약 항공기 조종사가 특정한 착륙을 세 번 시도해 모두 실패했는데도 탈 수 있는가? 불행히도 그 비행기에는 모든 캐나다인이 타고 있다”고 지적했다.


 이어 “티프 맥클렘 중은 총재는 ‘연착륙’(soft landing) 시킬 것이라고 말했지만, 인플레이션이 급격히 하락할 때마다 ‘불시착’(crash landing) 이었다. 연착륙이 가능한 증거는 없다“고 강조했다.


 CCPA에 따르면 급격한 금리 인상은 엄청난 부수적 피해를 만드는 무작정의 접근방식이다. 현재는 금리 인상이 아닌 인플레이션에 대한 새로운 정책이 필요하다. 과거의 접근 방식은 또 다른 불황으로 몰아넣을 뿐이다.


 CCPA는 “중은이 고려하고 있지 않으나 필연적으로 일자리와 임금에 재앙적인 여파를 미친다. 역사적인 고용률의 변화를 감안하면 85만명이 일자리를 잃을 수 있다. 1981년에서 1983년 사이에 고물가와 싸우면서 고용률이 4.2% 하락한 최악의 상황이 다시 연출되면 무려 130만 명이 실직하게 될 것이다”고 경고했다.


 연구에 따르면 중은이 인플레이션 목표를 2%에서 3%로 올리더라도 경기 침체 없이 달성할 가능성은 여전히 제로다. 그러나 목표를 4%까지 높이면 성공 확률이 33%로 나온다. 즉 물가지수를 3.7%P만 하락시키면 경기 침체를 회피할 여지가 조금은 있다는 것.


 CCPA는 “지난 60년 동안 물가의 3.7%P 하락이 6번 있었다. 이중 2번은 경기 침체로 이어지지 않았다(1969-70년, 2003-04년). 여전히 끔찍이 낮은 확률이지만 적어도 경제에 큰 여파 없이 물가를 잡은 사례는 있다”고 덧붙였다.

금리 급등에도 집 잃지 않아

 캐나다는 모기지 이자율 급등에도 집을 잃는 경우가 거의 없다. 그 이유는 전기나 물을 아껴서라도 주택대출은 꼭 갚는 국민성으로 90일 연체율이 극히 낮기 때문이다. 비록 신용카드 빚을 얻거나 자동차 지불을 늦출지언정 모기지는 내고 있는 것이다.
 

 에퀴팩스(Equifax Canada)에 따르면 지난해 모기지 3개월 연체율이 전국적으로 0.19%, 온타리오주 0.08%, 토론토 CMA(Census Metropolitan Area) 0.07%로 매우 낮았다.


 광역토론토(GTA) 거주자들이 금리 인상과 인플레이션을 우려할 수 있지만 미국과는 확연히 다른 양상이다.


 이와 관련, 주택 및 금융 전문가들은 캐나다의 은행 시스템, 노동력 구성, 미국과의 문화적 차이로 인해 어려운 경제환경에서도 연체율을 낮게 유지한다고 밝혔다.


 캐나다모기지주택공사(CMHC)에 따르면 국내 모기지 연체율이 2007, 2008년의 미국 서브프라임 모기지 위기와 글로벌 경기침체, 2017년 주택시장 조정, 지난 팬데믹 기간 등에도 낮은 수준을 유지했다. 이는 부도율의 좋은 지표로 활용된다.  


 CMHC는 “캐나다의 모기지 연체율은 1% 미만으로 ??미국보다 훨씬 낮다. 가장 높았던 1990년대에도 약 0.65%였다. 반면 2008년 경기침체기의 미국 연체율은 12%에 육박했다”고 밝혔다.


 CMHC는 “캐나다의 경우 미국만큼 모기지 상환 불이행을 않는 몇 가지 확실한 이유가 있다. 은행이 차용인의 카티지, 자동차 및 기타 투자까지 들여다보기 때문이다. 반면 미국은 해당 주택의 담보로만 한정한다”고 설명했다.


 일부 무리한 대출자의 경우는 여전히 상환 불이행 위험이 높다. 욕대 경영대학원 모세 밀레브스키 교수는 주택 소유자를 3그룹으로 나눴다. 첫 번째는 이미 주택대출을 다 갚아 더 높은 이자율과 무관한 경우, 두 번째는 여전히 모기지가 남았지만 충분한 자산을 확보하고 있어 고통을 피할 수는 그룹이다.


 우려가 되는 것은 소득의 40% 이상을 채무상환에 사용하는 상대적으로 큰 모기지를 가지고 있는 세 번째 그룹이다.


 밀레브스키는 “평균적으로 두 그룹은 괜찮은데, 나머지가 고통스러울 것이다. 캐나다인들은 다른 것을 희생하면서라도 모기지를 갚도록 어릴 때부터 훈련받았다”고 주장했다.


 그는 “전기와 난방, 물을 잠그는 한이 있어도 집에 대한 채무 불이행은 하지 않는다. 은행이 우리에게 돈을 빌려준 것이고 그것을 갚아야 할 ‘신성한’ 의무를 느낀다”고 덧붙였다.


 파산관리인 크리스 웰커는 “재정적 어려움에 처한 캐나다인조차도 주택 대출을 신성한 것으로 취급한다. 신용카드 빚을 지거나 고금리로 돈을 빌리더라도 모기지는 상환한다”고 전했다.


 올해 1분기 캐나다의 모기지 90일 연체율은 0.18%였다. CMHC 및 Equifax 통계에 따르면 이는 신용카드 연체율 1.13%, 자동차 1.83%과 비교된다. 주택담보 신용대출의 경우는 0.1% 였다.


 버틀러모기지(Butler Mortgages)는 “교외 지역에서 집을 구입했고 지난 2월의 가격 정점보다 25~30% 하락했더라도 대출은 스트레스 테스트를 받았고, 적절하게 인수됐으며 여전히 직업을 갖고 있어 지불능력이 있다. 그래서 현재까지는 아무 일도 일어나지 않는 것이다”고 설명했다.


 이어 “그러나 사설 또는 서브프라임 대출기관에서 받은 GTA의 약 4.5%가 취약하다. 1년 전에 모기지를 받은 이들은 갱신해야 하며 이자율이 2배로 뛴다. 지불 부담이 54% 정도 늘어 문제다”고 강조했다.


 웰커는 “캐나다인과 미국인의 가장 큰 모기지 차이점은 주거주지에 대한 이자가 미국에서는 세금공제를 받을 수 있어 최대한 빌리도록 유인하는 점이다”고 덧붙였다.


 로열르페이지 필 소퍼 CEO는 “미국의 정책은 레버리지(차입)가 좋다는 사고방식을 유도한다. 그러나 캐나다는 모기지를 갚기 위해 열심히 일하고, 갚았을 때 기뻐한다”고 주장했다.


 소퍼는 “현재의 인플레이션과 금리 인상보다 지난 2008년이 훨씬 더 큰 경제적 사건이었다. 당시 캐나다의 부도율이 약 0.45%까지 치솟았지만 여전히 0에 가까운 낮은 수준였다“고 언급했다.


 그는 “캐나다의 금융체계는 소수의 대형은행이 주도하는 구조로 인해 대부분의 모기지가 높은 수준으로 표준화 돼있다. 시장 점유율을 높이려고 큰 위험을 감수하는 소규모 은행들이 거의 없다. 비록 혁신은 부족할지 모르지만 경제 혼란기에 부도나 은행의 파산을 막을 수 있다”고 밝혔다.


 또한 “캐나다는 미국보다 여성 노동력이 많다. 즉 맞벌이 가구가 더 많은 이유로 인해 주택 소유율이 약 5% 높고, 채무 불이행 위험도 감소한다. 직장을 잃어도 집에 여전히 소득이 있기 때문이다. 이는 사회 안전망이며, 긴 출산휴가, 아이를 낳고 직업을 가질 수 있는 능력과 연관된다”고 덧붙였다.

GTA 주택 거래 41% 급감

 광역토론토(GTA) 주택가격이 4개월 연속 하락세를 이어갔다. 거래 또한 작년대비 41% 급감하면서 지난 2008년의 글로벌 경기 침체기에 보인 하락세와 유사한 모습이다.


 토론토부동산위원회(TRREB)에 따르면 지난달 GTA에서 주택 6,474채가 거래돼 작년 같은 기간의 1만1,053채에서 41.4% 급감했다. 전달(7,283채)에 비해서도 줄었다.


 보통 여름철로 접어든 6월에 거래가 감소하는 것은 일반적이나 지난 6월 감소폭은 전례 없는 수준이다. 2020년 4월의 코로나 봉쇄 조치로 거래가 67% 급감한 것은 특수한 상황였다. 이에 TRREB은 현재의 냉각된 상황이 한동안 이어질 것으로 예상했다.


 이 기간 GTA 평균 주택가격은 114만6,254달러로 지난 2월의 최고치인 133만 달러와 5월의 121만 달러보다 하락했다. 물론 작년보다는 여전히 5.3% 오른 수준이다.


 특히 단독 및 반단독 주택가격이 주춤하고, 상대적으로 저가인 콘도와 타운하우스가 상승을 이끌었다. 단독은 팬데믹 기간에 연 40%까지 뛰었지만 지난 6월에는 작년보다 3.5% 오른 145만달러로 집계됐다. 콘도의 경우는 9.3%나 상승해 74만7,216달러를 기록했다.


 업계는 시장의 둔화를 모기지 이자율 상승과 최근 인플레이션이 거의 40년 만에 최고치인 7.7%를 기록한 때문으로 봤다. 게다가 캐나다 중앙은행은 추가 금리인상을 시사했다.


 TRREB의 제이슨 머서 시장분석가는 “금리 인상이 시장에 극적인 충격을 주었다. 차입 비용이 상당한 수준으로 빠르게 상승하고 있다. 좋은 예측 변수로 여겨지는 높은 고용과 경제 성장에도 불구하고, 경기 침체에 대한 두려움이 급증했다”고 주장했다.


 케빈 크리거 의장은 “가까운 장래에 더 높은 차입 비용이 발생할 것이라는 공포가 가격에 민감한 최초 구매자와 기존 소유자 모두에게 영향을 미쳤다. 주택 매도자 및 바이어 모두 집값이 어느 방향으로 가는지 확인하기 위해 심리적으로 결정을 보류하는 상태다”고 설명했다.


 이 기간 신규 매물은 1만6,347채로 작년 동기보다 1% 증가했다. 전달보다는 12% 감소다. 시장의 실제 매물(Active Listings)은 1만6,093채로 작년(1만1,293채)보다 42.5% 늘었다.


 한편, 시장이 안정되면 일부 바이어는 다시 매입에 나설 것으로도 내다봤다.


 머서는 “실업률이 낮아서 대부분의 가구는 집을 팔아야 하는 상황에 처하지 않는다. 잠재적인 매도자가 앞으로 몇 개월 동안 지켜보는 태도를 취하면 매물이 줄어드는 경향이 나타난다. 이로 인해 시장이 타이트해져 주택가격이 어느 정도 뒷받침될 수 있다”고 덧붙였다.


 이어 “주택시장의 둔화에도 불구하고 정부와 업계는 공급을 계속 늘려야 한다. 단기적인 변화로 더 많은 집을 공급하려는 정책 방향에서 벗어나야 한다는 의미가 아니다. 임대시장은 잠재 구매자가 계속 임차로 머물면서 최근 몇 달 동안 상당히 타이트해졌다”고 강조했다.

집값 연 19% 하락 전망

 캐나다 주택가격이 연간 19% 하락할 것으로 전망됐다.


 최근 TD은행은 중앙은행의 급격한 기준금리 인상에 따라 지난 3월에 발표한 전망치를 큰폭 하향 조정한 수정치를 발표했다.


 이에 따르면 차입 비용 증가로 인해 주택 거래량은 2022년 23%, 2023년 11.9% 각각 감소한다.


 또한 수요가 실질적으로 냉각되면서 전국 평균 집값은 올해 1분기부터 내년 1분기 사이를 기준으로 19% 하락할 것으로 봤다.


 특히 온타리오와 B.C주가 주택 거래와 가격 하락을 주도할 예정이다.


 온주의 경우 거래는 올해 31.7%, 내년에 13.3% 각각 감소, 평균 집값은 2022년 3.8% 상승, 2023년 9.4% 하락을 내다봤다.


 한편, 캐나다 중앙은행은 지난 3월 이후 3차례 기준금리를 인상해 현재 1.5%며, 일각에서는 오는 13일(수) 0.75%P 인상하는 ‘자이언트 스텝’을 밟을 가능성도 예상하고 있다.