건축허가 지연에 개발 늦어져

 광역토론토(GTA) 지방자치단체의 건축허가 지연으로 개발 기간 및 비용이 크게 늘어났다.


 건축토지개발협회(BILD)가 최근 발표한 벤치마킹 보고서에 따르면 GTA에서 건축 신청서를 승인하는데 2년 전보다 평균 40% 더 오래 걸렸다. 또한 해당 허가를 처리하는 비용은 같은 기간 30% 이상 인상됐다.


 문제는 이러한 비용이 주택 구매자에게 전가되며, 새 주택을 시장에 출시하는 데 걸리는 기간도 늦춰지는 것.


 보고서에 의하면 GTA에서 개발 비용(development charges), 공원(parkland), 계획 및 허가 비용(planning and permitting costs)을 포함한 지자체의 요금은 올해 건축비에 평균 11만6,900달러(평방피트당 53달러)를 추가했다. 이는 2년 전의 9만달러(40달러)에서 30% 이상 오른 것이다.  


 고층콘도의 경우에도 이러한 비용이 올해 8만621달러(99달러)로, 2년 전 5만9,000달러(72달러)보다 30% 정도 추가됐다.


 토론토시에서는 개발 비용이 주택에 대해 18만9,325달러(평방피트당 85달러), 콘도의 경우는 9만9,894달러(125달러)로 상승했다. 이에 콘도나 아파트가 지연되면 해당 신축 비용이 매달 약 2,600달러 추가된다.


 이에 대해 시 당국은 부족한 공무원과 신청서를 다시 제출하는데 소요되는 기간이 지연을 만드는 이유 중 하나라고 밝혔다. 그러나 BILD는 계획법(Planning Act)의 다양한 요구사항과 관련 법규 등이 신청서의 검토 및 승인 프로세스 효율에 지장을 초래한다는 주장이다.


 BILD의 데이비드 윌키스 CEO는 “관료적 행태를 타개하고 주택공급을 늘려야 한다는 공감대가 수년간 형성돼 왔음에도 개발 프로세스는 여전히 느리고, 비용은 늘어만 가고 있다“고 말했다.  


 그는 “GTA 전체의 신청서를 보면 85%가 주정부에서 제정한 기간 내에 처리되지 않았다. 여기에 주택공급 부족을 조성하는 큰 문제가 있다”고 덧붙였다.


 BILD의 조사에 따르면 GTA 16개 지자체 중 용도변경, 부지 및 구획 계획을 포함한 대부분의 개발신청에 대한 승인기간은 20~24개월이며, 이는 지자체에 따라 다양하게 나타났다.


 밀턴시가 가장 빠른 승인기간인 10개월, 칼레도니아는 가장 느린 34개월이나 걸렸다. 가장 복잡한 도시인 토론토시의 평균 승인기간은 32개월였다. 2년 전에는 평균 승인기간이 GTA 15개월, 토론토시 21개월로 훨씬 빨랐다.


 보고서는 승인 지연의 한 이유로 2020년 3, 4월에 코로나로 인해 시의회가 연기 또는 취소된 2~3개월간에 대해서는 인정했다.


 또한 보고서에서 지자체가 소규모 개발 신청서를 승인하는 데 고층빌딩 계획보다 더 많은 기간을 소요했다. 시 공무원은 대형 프로젝트보다 유닛 3~50개의 소규모 개발에 유닛당 5-10배 더 많은 일정을 할애했다.


 이에 BILD는 “각 지자체에 간소화된 프로세스가 필요하다. 적절한 용지에서의 소규모 개발은 자동으로 허용하면 문제를 해결할 수 있다. 소규모 프로젝트의 경우 애플리케이션의 지연에 따른 추가 비용을 회복하는데 너무 오랜 기간이 걸려 사실상 그만한 가치가 없다”고 조언했다.


 업계를 분석하는 알투스 그룹에 따르면 개발승인 일정이 점점 늘어나면서 최악의 상황으로 치닫고 있다. 이는 지자체 공무원의 나태함 때문이 아니라 점점 복잡해지는 체계가 승인을 늦춘다는 설명이다.


 알투스는 “주정부 법을 준수하는 성장계획(Growth Plan), 계획법(Planning Act), 공식 계획(Official plans), 보조 계획(Secondary plans), 용도 조례(Zoning bylaws) 등에 이르기까지 모든 문서를 인쇄하면 수천 페이지가 될 것이다”고 주장했다.


 윌키스는 “1970년 계획법에 1만7,000단어가 있었다. 이는 2020년에 9만6,000단어로 늘어났다. 그동안 자체 비용으로 이 시스템의 비효율성과 복잡성을 소화했다. 이제는 간단하고 효율적이며 규칙적인 프로세스로의 변화가 필요하다”고 강조했다.

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