사설 대출업체도 모기지 강화

 주택가격이 급락하고 이자율은 급등함에 따라 사설 대출업체들이 모기지 자격요건을 강화하고 나섰다.
 

 이에 따라 주요 시중은행의 모기지 승인 조건을 맞추지 못해 사설업체로 눈을 돌린 주택 구매자들이 자금 마련에 점점 어려움을 겪고 있다.


 업계 전문가들에 따르면 일반적으로 주택 구매자는 시중은행에서 모기지 자격을 갖추지 못할 때 사설업체를 두드린다. 이들은 금융감독원의 규제를 받는 은행과 달리 스트레스 테스트를 요구하지 않아 매력적인 옵션이 될 수 있기 때문이다.


 스트레스 테스트는 주택 바이어가 받을 수 있는 이자율보다 2% 높은 모기지율을 감당할 수 있어야 승인한다. 은행은 모기지 제공 요소로 에퀴티(equity), 소득, 신용까지 평가한다.


 반면, 서브프라임 모기지라고도 불리는 사설업체의 대출은 차용인의 에퀴티 또는 총 자산만 본다. 급격한 집값 상승과 역대 최저수준의 이자율로 특징되는 주택 붐 기간에 인기 있는 선택지였다.


 그러나 이제 사설 모기지 대출업체들이 차용인에게 더 많은 다운페이먼트나 집에 더 많은 에퀴티를 요구하고 있어서 일부 구매자들을 암담하게 만들고 있다.


 한 전문가는 “경기침체에 대한 우려가 있을 때 사람들은 지출에 대해 더 보수적이 된다. 우리는 사설 대출업체들이 시장에서 철수하거나 안전한 투자만 취하는 것을 보고 있다”고 말했다.


 사설 대출업체 관계자는 “신규 신청자가 넘쳐나고 있어 지난달 2주간 대출 접수를 중단했다. 시중은행들이 주택가격 하락과 이자율 상승으로 모기지를 더욱 신중히 해서 차입자들이 사설업체로 발길을 돌리고 있다. 그러나 신규 고객에게 대출할 자금이 적어 갚을 능력을 철저히 따져야 한다”고 밝혔다.


 캐나다에 잘 알려진 사설 대출업체 MMI도 금리 인상에 대응하기 위해 승인기준을 조정하면서 지난 여름 모기지 대출을 일시 중지한 바 있다.


 현재 많은 사설 대출업체들이 평가기준을 높여 차용인에게 더 많은 에퀴티를 보유하도록 요구하고 있다. 그 결과 바이어는 다운페이를 20%에서 25%로 올려야 하는 실정이다. 일부에서는 30~35%의 높은 다운페이를 요구하기도 한다. 결과적으로 받을 수 있는 모기지가 그만큼 줄어드는 것.


 게다가 사설 대출업체들이 더 이상 세컨드 모기지(second mortgage)를 제공하지 않고 있다.


 한 대출업체 관계자는 “세컨드 모기지를 원하는 바이어의 경우 훨씬 더 위험한 투자에 해당한다. 최소 25%의 다운페이를 마련해야 하기 때문에 매우 어려울 것이다. 우리에게 전화하는 대부분의 고객이 그만큼의 다운페이를 가지고 있지 않다”고 설명했다.


 또 다른 대출업체는 “강화된 요구사항을 충족할 수 없는 차용인을 점점 더 외면해야 하는 상황이다. 그리고 그들은 대출을 정당화할 수 있는 근거를 더 찾고자 안간힘을 쓴다. 2년 전에는 자격이 되던 사람들이 현재는 자격을 충족하지 못한다”고 밝혔다.


 한 전문가는 “시중은행에서 모기지 승인을 받지 못해 사설 대출업체에 문의하는 주택 구매자들의 경우 방법이 거의 없어 암담해 한다. 변화하는 시장에서 상황을 바꾸려고 할 때 큰 어려움에 처하고 선택의 여지도 없어진다”고 강조했다.

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