모기지 이자 현재가 더 위험


 국내 주택 모기지 이자 비용이 지난 90년대 초의 거품 붕괴 이후 최고치인 가운데 현재 시장의 위험성이 훨씬 더 크다고 경고됐다.
 

 경제전문가들은 국내 가계의 부채와 주택가격이 역대 침체기보다 높은 수준이라며 심각한 붕괴가 올 수도 있다고 예상했다.


 연방통계청의 최근 보고서에 따르면 지난 10월 모기지 이자 비용은 작년 동기대비 11.4% 뛰어, 1991년 2월(11.7%) 이후 가장 높은 증가율을 기록했다.


 캐나다 중앙은행은 인플레이션 상승을 억제하기 위해 올해 3월부터 기준금리를 6번이나 인상했다. 7개월 만에 0.25%에서 3.75%로 뛰면서 차입비용이 급격히 늘어났다.


 이에 따라 GTA 주택거래는 거의 50% 급감하고, 평균 가격은 15% 하락하는 등 시장을 둔화시켰다.


 90년대 초 주택가격 폭락 기간에는 중은이 인플레이션을 식히기 위해 금리를 단기간에 13%까지 크게 올렸다. 그러나 경제전문가들은 현재의 시장을 더 우려하고 있다. 가계 소득에 비해 높은 부채와 비싸진 주택가격 때문이다.


 로열은행의 로버트 호그 전문가는 “전국적으로 주택가격이 급등했으며, 특히 토론토와 밴쿠버에서는 소득으로 감당할 수 있는 수준을 훨씬 앞질렀다”고 지적했다.


 로젠버그 리서치(Rosenberg Research & Associates Inc.)의 데이비드 로젠버그 사장은 “현재 부채 상환금으로 세후 소득의 14% 이상을 부담하고 있으며 앞으로 더 늘어날 것이다. 90년대 3분기에는 소득대비 부채 비율이 12% 수준였다”고 설명했다.


 올해 10월의 토론토 평균 주택가격은 109만 달러에 세후 소득 중앙값이 8만5,000달러 정도다. 90년대 집값 폭락 직전인 1989년의 평균 집값은 27만4,000달러에 불과했고 세후 소득은 5만5,000달러였다.


 내쇼날은행에 따르면 올해 2분기 모기지 부담은 가처분 소득의 63.9%를 차지해 1982년 이후 가장 높다. 주택가격은 2월 정점 이후 하락했지만 상승한 모기지 이자율 때문에 집 장만은 여전히 어렵다. 1991년 3분기의 경우 가계의 가처분 소득에서 주택관련 지출은 43% 수준였다. 전문가들이 보는 적절한 수준은 30% 이하다.


 호그는 “90년대에는 금리가 더 높았지만 지금은 주택가격이 훨씬 비싸졌다. 월간 모기지 상환 부담은 현재의 주택 소유자와 첫 내집 마련자가 더 크게 받고 있다”고 지적했다.


 전문가들은 주택가격이 지난 2월 최고점에서 2023년 봄까지 최대 30% 하락해 시장 붕괴를 초래할 수 있다고 예측했다. 90년대는 주택시장 침체가 6년 동안 지속된 후 회복하는 데 거의 10년 걸렸다.


 예측된 주택시장 붕괴가 얼마나 오래 지속될지 불분명하지만 전문가들은 현재의 집값 거품이 더 위험하고, 버블은 클수록 더 강하고 오랜 충격을 준다는 주장이다.


 로젠버그는 “80년대 후반과 90년대 초반의 주택 버블은 현재에 비하면 아무것도 아니다. 오늘날 엄청난 규모의 가계 부채와 치솟은 집값으로 인해 더 심각한 상황이다. 캐나다에서 집을 사려면 11년간의 소득을 모아야 한다. 이것이 거품에 대해 얘기해주고 있다”고 강조했다.


 그는 “주택시장이 스스로 정상화되고 집 장만이 쉬워지기 위해서는 모기지 이자율이 2%포인트까지 하락해야 하지만, 그럴 가능성은 매우 낮다. 따라서 대안은 집값이 최소 25% 하락하는 것이다”고 덧붙였다.

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