모기지 규정 강화 전망

 연방금융감독원(OSFI)이 주택 모기지 대출 규정을 강화할 전망이다. 소비자 부채가 위험수준이라는 판단에서다. 금융기관에 대출자의 상환능력을 더 엄격히 따질 것 등을 주문할 것으로 보인다. 오는 4월까지 예의주시 후 구체적인 시행을 발표할 예정이다.

 이에 대해 업계에서는 이자율 상승으로 모기지를 승인 받기 까다로운 시점에 이를 도입하는 것에 대해 우려하고 있다. 작년 초 시장이 과열됐을 때 도입했어야 할 정책을 뒷북 친다는 주장도 있다. 사전에 시장에 뛰어들면서 ‘패닉 구매’를 몰고 올 수 있다는 지적도 나온다.

 최근 OSFI는 시중 은행에 차용인이 실제로 빚을 갚을 수 있는 돈을 가지고 있는지 확인하고, 한계에 있는 사람들에게 대출을 제한하는 안들을 내비쳤다.

OSFI는 “지난 수년간 소비자 부채가 극적으로 증가했다”면서 모든 주택 모기지의 약 80%를 보유하고 있는, 연방의 규제를 받는 은행들의 재정에 위험을 초래할 수 있다고 경고했다.

OSFI가 오는 4월 14일까지 업계의 반응을 살핀 후 올해 하반기에 도입할 것으로 예상된다. 이에 모기지 업계에 따르면 일부 고객들이 사전 대출에 나설 수 있다.

 RATESDOTCA의 빅터 트랜은 “OSFI의 이 소식이 주택시장에 약간의 패닉을 불러올 수 있다. 봄철 시장을 앞두고 분주한 움직임을 목격할 것이다”고 말했다.

그는 “은행 파이낸싱 규정에 대한 개정으로 인해 일부 차용인은 더 많은 다운페이먼트를 해야 하거나, 모기지 대출액을 줄이거나, 더 높은 이자율로 단기 대출을 하는 사설업체로 밀어날 수 있다”고 덧붙였다.

 InTouch 모기지 안토니 베누토는 “만약 4월에 OSFI가 이 규정을 6월, 7월 또는 8월 시행을 발표하면, 사전 승인에 엄청 몰리는 것을 보게 될 것이다”고 주장했다.

 그는 “규정의 발효시기에 더해 분양을 받은 차용인의 경우 기존 규정에 따라 적용 받을 수 있는지도 의문이다. 시행 전에 서둘러 클로징 할 수 있는지, 사전 승인을 3개월간 인정받을 수 있는지 등도 확인해야 한다”고 설명했다.

 OSFI에서는 대출자의 채무 상환 능력에 영향을 미칠 수 있는 3가지 조치에 대해 의견을 구하고 있다. 한 가지는 차용인의 총 소득 대비 모기지 부채 또는 소득 대비 전반적인 부채 한도다.

OSFI에 따르면 과도한 LTI(loan-to-income) 대출이 평균 34%를 차지해 팬데믹 이전의 24%를 넘어서 우려한다. 또한 모기지 스트레스 테스트를 변경하고, 채무 상환 의무에 대한 제한을 대출자의 소득 비율로 고려하고 있다.

내쇼날은행은 “이러한 변화가 시행되면 5~10%의 차용인들에게 영향을 미칠 수 있다. 과도한 LTI 대출 비율이 많은 일부 소규모 기관이 6대 주요은행보다 더 큰 타격을 입을 수 있다”고 지적했다.

 Fundamental Research 시드 라지브는 “가장 큰 변화는 높은 LTI 모기지에 대한 제한이며, 차용인의 약 10%에 영향을 미칠 수 있다. 이는 다시 주택 수요와 가격에 직접적인 타격을 줄 것이다. 은행보다 규제가 덜한 사설 모기지회사(MIC) 등으로 눈을 돌릴 수 있다”고 추정했다.

 그에 따르면 현재 MIC의 이자율은 약 6~13%로 시중은행(5~6%)에 비해 훨씬 높다. 신용이 좋지 않거나 대출 이력에 문제가 있어 은행에서 거부당하는 차용인이 종종 선택한다. 금리가 빠르게 상승하면서 작년에 이들이 상당한 성장을 보였다. 올해 점점 더 많은 대출자가 MIC에 의존할 것으로 보인다. RATESDOTCA는 “많은 모기지 브로커들이 2021년과 작년 초 과열 때 이를 도입하지 않은 이유에 대해 의문을 제기한다. 지금은 침체기에 있고, 얼마나 오래갈지 알 수 없으며, 대출이 둔화됐고, 지속적인 둔화 위험도 있다. 이미 대출 받기 어려운 시기에 강화하는 것은 추가 위험을 수반한다”고 강조했다.

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