콘도 월세 5% 인상 전망

 광역토론토(GTA) 콘도미니엄 임대료가 올해 5% 완만한 상승을 할 것으로 전망됐다. 작년에는 17% 급등했으나 기세가 한풀 꺾인다는 것이다. 

 시장조사기관 어바네이션은 “새해 기록적인 신규 콘도 공급에도 불구하고 이민자 증가, 고금리에 따른 내집 소유의 보류로 인해 월세가 더 올라간다”고 내다봤다.

 어바네이션에 따르면 전례 없는 이민자 유입과 잠재 바이어들이 이자율 상승으로 주택 구입을 미루면서 임대료 상승을 주도한다. 게다가 달라지는 신규 이민자들의 구성도 이를 부추긴다.

션 힐더브랜드 대표는 “이민자의 숫자뿐만 아니라 그들의 소득 측면도 봐야 한다. 점점 고도로 숙련된 노동력 쪽으로 바뀌고 있다. 과거보다 더 높은 소득 능력을 갖추고 들어온다. 의료 및 건축과 같이 일반적으로 임금이 높은 부문으로 진출하고 있다”고 말했다.

 지난해 임대료 상승률이 가장 높았던 곳은 한인 밀집지역인 노스욕, 이토비코, 스카보로 등으로 전년 대비 약 21% 급등했다. 이러한 지역은 일반적으로 신규 이민자들이 임차를 선호하는 곳이다.

어바네이션은 월 2,000달러 미만으로 임대하는 콘도의 수가 지난 3년 동안 87% 급감한 것을 발견했다. 지난 4분기 GTA 평균 콘도 월세는 2,752달러(평방피트당 3.81달러)였다. 이는 2021년 4분기의 2,361달러, 팬데믹 이전인 2019년 4분기의 2,418달러보다 훨씬 비싼 것이다.

또한 콘도를 소유할 때와 임차 사이의 월 부담 차이가 지난 4분기에 사상 최고치를 기록했다.

어바네이션에 따르면 이 기간 20% 다운페이먼트로 콘도를 구입한 경우 모기지 비용, 관리비, 재산세 및 보험료를 포함해 월 3,749달러를 부담해야 했다. 이는 2019년 4분기의 2,752달러에서 크게 늘어난 수치다.

 작년 4분기 GTA 공실률은 팬데믹 이전 수준인 1.5%로 회귀했다. 이는 전년도 같은 기간의 2.4%, 2020년 4분기의 5.7%보다 훨씬 낮은 수준이다.

한편, 힐더브랜드는 “최근 늘어나고 있는 기술 부문의 실직이 내년 임대료에 어떤 영향을 미칠지 주시하고 있다”고 밝혔다.

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집 소유권 사기 빙산의 일각

 광역토론토(GTA)에서 신원을 도용해 집을 몰래 팔아버리는 소유권 사기가 속속 드러나는 가운데 업계에 따르면 빙산의 일각이라는 주장이다.

 국영방송 CBC에 따르면 조직범죄 집단이 사기의 배후에 있다. GTA에서만 주인 모르게 집을 팔아 치우거나 저당 잡힌 건이 적어도 30채를 넘어선다. 이러한 타이틀 사기(Title fraud) 추세가 계속되면 소유권 보험의 미래도 위험에 처할 수 있다.

최근 사설 조사기관 KIAG(King International Advisory Group)는 한 소유권 보험회사를 위해 수백만 달러의 청구 비용 사기에 대한 진상파악에 나섰다.

 브라이언 킹 KIAG 대표에 따르면 현재 GTA에서 신원 도용을 통해 집을 팔아 현금을 챙기려 한 소유권 사기 4건을 조사하고 있다. 또한 모기지를 통해 돈을 갈취하려 소유주의 동의 없이 주택대출을 설정한 최소 26건의 사기도 들여다보고 있다.

이와 관련 한 피해자는 “현재 알려진 사기만 30건을 넘는데, 왜 일찌감치 파악되지 않았는지 그 이유를 이해할 수 없다”고 토로했다.

 CBC에 따르면 킹이 조사하고 있는 보험사의 4건 외에도, 다른 3개(국내 총 4개)의 소유권 보험사 모두 토론토에서 주택 소유자가 모르는 사이에 집이 팔린 사기 청구를 당했다. 그러나 이들 보험사는 구체적인 숫자를 제공하지 않았다.

 킹에 의하면 조직범죄 집단은 모기지가 전혀 없는 집이나, 여전히 많은 에퀴티가 있어 대출 가능한 곳부터 물색한다. 이후 훔친 ID를 사용해 사기를 친다. 대리인을 고용해 세입자로 위장시켜 집에 들어가게 하고, 다른 대리인에게 주택 소유자를 사칭시켜 집을 팔거나 대출을 받는다.

 킹은 “얼굴을 들어내는 대리인들은 5,000달러에서 1만달러 정도의 소액을 챙기는 잔챙이 들이다. 배후에 있는 진짜 사기꾼은 표면에 나서지 않는다”고 말했다.

 사기꾼들은 대부분 집을 빠르게 팔아 치우거나 모기지를 신속히 받아 챙기려 하기 때문에 첫 번째 오퍼를 받아들이는 경향이 있다.

 킹은 “대부분의 경우 매우 고도화한 조직 범죄자들이다. 돈은 보통 7일 이내에 사기성 은행 계좌에서 빠져나가 재빨리 암호화폐로 이동하거나 금괴로 바뀐다. 그리고 당국의 손이 닿지 않는 해외로 즉시 빠져나간다. 보험사는 너무 늦을 때까지 사기에 대해 알아채지 못한다”고 설명했다.

 소유권(타이틀) 보험은 등기상 하자나 명의 도용 사기 등의 문제가 발생할 때 집주인과 대출기관을 보호한다. 소유권을 회복하기 위해 발생하는 법적 비용을 충당할 수 있다.

 허위로 등록된 주택을 모르고 구입한 경우에도 타이틀 보험이 보호한다. 이 경우 진짜 소유주는 집을 되찾고, 모르고 산 바이어는 돈을 돌려받을 가능성이 높다.

그러나 소유권 및 모기지 사기 청구가 급증함에 따라 소유권 보험사는 장기적으로 이러한 보장을 계속 제공할 수 있을지 우려하고 있다.

캐나다의 Chicago Title 보험회사 부사장 존 라이더는 “예전엔 그러한 청구가 거의 없었는데, 이제 수십 개나 된다. 캐나다에는 4개의 소유권 보험사가 있다. 업계 전반에 걸쳐 지난 2년 반 동안 사기로 인한 청구액이 2억 달러 이상으로 추정된다”고 밝혔다.

 소유권 보험회사 FCT는 “우리는 전에 본 적이 없는 사기의 정교함을 목격하고 있다. 매우 조직적이다”고 전했다.

 라이더는 “이러한 사기를 방지하기 위해 정부에서 신분증 확인 기준을 강화하는 등 앞장서야 한다. 그렇지 않으면 집에 대한 소유권을 잃고 하소연하는 주민들이 많아질 것이다”고 주장했다. (김효태 기자 | htkim22@gmail.com)

집을 손해 보고 팔아?

 집을 손해 보고 파는 것은 광역토론토(GTA)에서 상상할 수 없던 일이었다. 그러나 팬데믹 기간의 집값 정점에서 구입한 사람들 중에는 급격한 금리 상승과 주택 붐의 종식으로 지금 팔아야만 하는 가혹한 현실을 직면한 경우도 있다.

 벌링턴 지역의 리노베이션 중이던 한 단독주택은 지난 2021년 여름의 구입가보다 수십만 달러 낮은 가격에 팔아 버렸다. 또한 브램턴의 타운하우스는 전년도보다 약 34만 달러 낮은 가격에 최근 매매됐다. 팬데믹 중반에 구입한 이토비코의 한 콘도는 지난 12월에 6만달러 낮은 가격으로 거래됐다.

 한때 GTA에서는 거의 상상도 할 수 없었지만 부동산웹사이트 HouseSigma에 따르면 많은 사람들이 주택으로 인해 돈을 잃고 있으며, 이는 GTA의 불안정한 시장에 또 다른 균열을 만들고 있는 신호다.

마이클 카니 HouseSigma 사업개발 이사는 “구입한 집값보다 싸게 팔아 치우는 경우가 증가하고 있다. 특히 GTA 외곽에서 이런 경향이 강하다”고 말했다.

 그에 따르면 2021년의 경우 10월부터 12월까지 GTA에서 손해보고 팔린 주택은 51채(0.21%)에 불과했다. 토론토시에서 29채(0.29%), 다른 지역에서 22채(0.15%)였다.

 2022년 같은 기간에는 전체 매물이 크게 감소했음에도 GTA에서 224채(1.8%)의 주택이 구입가 이하로 매도됐다. 토론토시에서 79채(1.59%), 외곽 지역에서 145채(1.94%)로 확연히 늘었다.

 카니는 “2020년에서 2022년 초 사이에 주택가격이 급격히 상승한 점을 감안할 때 이때 구매한 사람들일 가능성이 높다”고 지적했다. 

 실제로 HouseSigma의 데이터에 따르면 위의 모든 예는 모지기 이자율이 사상 최저일 때 주택가격 최고가 또는 근처에서 구입한 후 지난 수개월 동안 다시 시장에 내놓은 경우였다.

토론토부동산위원회(TRREB)에 따르면 2022년 거래는 평균 38%, 12월에 48% 급감했다. 작년 말 평균가격은 105만 달러로 전년 동기(116만 달러)에서 9.2% 하락했다.

카니는 “모기지 이자율 급등으로 집을 매각하고 있다는 이야기를 들었다. 확실히 아픔을 느끼는 사람들이 있다. 특히 저금리 환경에서 분양을 받은 사람들이 매우 긴장하고 있다”고 덧붙였다.

 One Group의 설립자인 나스마 알리는 “작년 2월 정점일 때 분양을 받고 처분하는 급매물이 아직은 많지 않다. 그러나 매우 불안해하며 불이익을 감수하고 클로징을 하지 않는다고 들었다. 현재 공포감을 느끼는 많은 사람들에 대해 듣고 있다”고 전했다.

 이들은 아직 매각을 보류하고 있지만 변동 모기지율을 가지고 있거나 고정 모기지라도 더 높은 이자율로 갱신이 다가온 경우 이자감당을 어떻게 해야 할지 노심초사하고 있다.

 알리는 “이들 중 일부는 플리핑(flipping) 투자를 모색한 사람들일 수 있다. 그들이 반드시 시장에서 이익을 남기고 팔지는 않는다. 돈을 계속 돌려야 하기 때문이다”고 덧붙였다.

 알리에 따르면 콘도를 분양 받았지만 높은 이자율로 인해 클로징을 할 수 없는 경우도 있다. 전매하는데도 어려움을 겪고 있다. 이런 상황에 처하면 무거운 짐을 내려놓기 위해 손해도 감수한다.

 어바네이션의 최근 데이터에 따르면 GTA는 올해 완공될 새 콘도 유닛이 기록적이다.

알리는 “이는 과도한 부채를 떠안고 분양 받은 사람들이 많다는 것을 의미한다. 그들은 팔아야만 할 상황에 직면했을 수 있다. 전반적으로 대량 투매는 없을 것이나 많은 사람들이 숨 죽이고 고통을 인내하고 있다“고 주장했다.

최근 주요 시중은행 CEO들은 수만 명의 캐나다인들이 금리 상승으로 인해 모기지 디폴트의 위험을 경고했다. 사설 대출업체들의 강제 매각도 증가했다. (김효태 기자 | htkim22@gmail.com)