재캐나다과학기술자협회(회장 김성환)는 제14회 청소년 수학 경시대회를 오는 4월 29일(토) 국내 주요 도시에서 개최한다. 장소와 시간은 각 지부별로 사전 확인해야 한다.
 

 수학 경시는 4~11학년 학생을 대상으로 각 학년별 기초, 응용 영역으로 출제한다. 총 30 문제(4, 5학년 25문제)를 4-8학년은 60분, 9-11학년은 90분간 치른다.

 등록은 대부분 지부에서 4월 17~26일. 등록비 및 자세한 사항은 각 지부에 문의. 웹사이트(http://akcse.ca) 참조.

 시상은 협회에서 1~3등에게 상장과 상금을 수여한다. 지부마다 별도 시상도 한다.

 과기협(AKCSE)은 동포사회에 과학 의식을 고취시키고, 2세들의 이공계분야의 진출 및 모국과 연구협력의 가교역할을 목적으로 1986년에 설립된 비영리단체다.

 문의: 광역토론토 chunghyuk.lee@torontomu.ca / 해밀턴, 구엘프, 워터루, 런던 akcseswo@gmail.com

 팬데믹 기간 집값이 치솟았던 광역토론토(GTA)의 교외 지역에서 거품 붕괴 현상이 나타나고 있다.

 토론토 북동쪽 스쿠곡(Scugog) 주택가격은 2022년 2월 정점에서 12월까지 평균 44%나 급락해 시장붕괴에 직면했다.

 토론토부동산위원회(TRREB)에 따르면 캐나다 중앙은행이 인플레이션을 잡기 위해 금리를 급격히 인상하면서, GTA 전역의 집값은 작년 2월 최고가인 133만 달러에서 12월 105만 달러로 21% 하락했다.

 경제 전문가들은 일반적으로 주택가격이 30% 이상 하락하면 시장 붕괴로 정의한다. 이미 GTA 일부 지역에서 현실이 된 것이다.

 TRREB 데이터에 따르면 교외 지역에서는 스쿠곡의 집값이 가장 많이 떨어졌고, 브록(Brock)이 39%, 웃브리지(Uxbridge) 37%, 킹(King) 37%, 이니스필(Innisfil) 35% 하락으로 뒤를 이었다.

 전문가들에 따르면 지난 팬데믹 기간 많은 사람들이 원격으로 일하면서 도심에서 벗어나 교외 주택을 사들였다. 이에 2022년 2월까지 듀람, 필, 요크 지역 집값이 급등했다. 그러나 경제가 재개되고 금리가 오르면서 이런 곳부터 거품이 터지고 있다.

 로열르페이지 부동산회사의 카렌 욜레브스키는 “코로나 기간의 주택 구매 수요에 큰 변화가 있었다. 일반적으로 집값 상승률이 크면 하락도 깊다. 팬데믹 기간에 많이 오른 곳의 하락폭이 훨씬 크다”고 말했다.

 그는 “주택 유형이 대체로 지역의 집값을 결정한다. 상대적으로 비싼 단독주택이 콘도미니엄에 비해 가격 하락에 더 민감하다. 교외에는 단독이 많고, 도심에는 콘도가 많다”고 지적했다.

 리맥스의 카메론 포브스도 “비싼 집이 가격 조정을 더 많이 받는다. 또한 도심에서 멀리 떨어진 주택일수록 시장 조정기에 취약하다”고 설명했다.

 욜레브스키에 따르면 토론토시에서도 거래가 급감하면서 집값이 급락한 곳들이 있다. 욕밀(York Mills), 브라이들패스(Bridle Path), 서니브룩(Sunnybrook)이 포함된 C12지역 평균 가격이 고점대비 38%나 빠졌다. TRREB에 따르면 이곳의 거래는 작년 2월에 32건, 12월은 9건이었다.

 포브스에 의하면 500만~1천만 달러의 럭셔리 주택 매매가 급감하면서 평균가격을 왜곡한 점도 있다. 예를 들어, 로렌스팍(Lawrence Park), 섬머힐(Summerhill) 및 포레스트힐(Forest Hill) 지역은 1천만 달러 이상 저택 거래가 종종 있다. 그러나 지난 12월에는 이런 저택 거래가 전혀 없었다.

 반면, 시장이 도심에서부터 서서히 살아난다는 의견도 있다.

 한 중개인은 “지난 주 무어팍(Moore Park)과 로즈데일(Rosedale)에서 5개의 오퍼를 받아 매물가보다 10% 올려 팔렸다. 다른 집은 3일 동안 30번의 쇼잉과 2개의 오퍼를 받기도 했다. 바이어들이 다운타운부터 돌아오고 있다”고 주장했다. (김효태 기자 | htkim22@gmail.com)

 광역토론토(GTA)에서 작년 초 내집 장만의 꿈을 실현한 사람들이 기쁨을 누린 것은 잠깐, 1년 만에 불안감으로 밤잠을 설치고 있다. 중앙은행의 기준금리 8차례 급격한 인상과 높은 물가로 인해 가계에 어려움을 겪고 있기 때문이다.

 GTA 집값은 지난해 2월에 사상 최고치를 찍었다. 당시 토론토시(416지역)의 단독주택 평균가격은 전년 동기에 비해 23%(약 40만 달러)나 급등하면서 역대 처음으로 200만 달러를 넘어섰다.

 이때 많은 캐나다인들이 정부의 팬데믹 구호금과 재택근무에 따른 지출 감소로 저축할 수 있어 기분이 들떠 있었다. 게다가 중은이 2년 동안 기준금리를 역사적인 최저 수준인 0.25%로 유지해 많은 캐네디언들이 내집 마련의 꿈에 부풀었다.

 팬데믹 초기에 주택가격의 급격한 하락을 지켜본 사람들은 GTA 주택시장 투자가 최고라고 느꼈고, 당국은 그러한 희망을 꺾는 역할을 거의 하지 않았다.

 이후 1년 만에 중은이 공격적으로 금리를 인상했고, 호의적이던 금융기관은 가계에 냉랭한 분위기로 돌변했다. 주택시장의 정점에서 첫 집 장만의 꿈을 이룬 사람들이 돌이켜보며 가슴을 치고 있는 것.

 팬데믹 시기의 저축은 대부분 소모했고, 높은 가계부채 수준은 여전하며, 변동 모기지 이자율로 계약한 경우 월 상환금이 수백 달러 늘어났다.

 게다가 재산세는 물론 유틸리티까지 주택소유 비용은 급등했다. 연방통계청의 소비자물가지수(CPI)에 따르면 지난 12월 온타리오주의 물, 연료 및 전기는 전년도보다 12.4%나 올랐다.

 또한 토론토시는 올해 재산세를 수십 년 만에 가장 높은 7%나 인상한다. 이에 따라 평균 주택 소유자의 경우 233달러 더 청구된다.

 이러한 모든 것이 새해를 시작한 많은 가계에 재정의 어려움으로 다가왔다.

 파산관리회사 Bromwich+Smith의 로리에 캠벨은 “증가하는 소비자 파산에서 스트레스 현상이 나타나고 있다. 인솔벤시(Insolvencies)가 지난 11월 말에 전년대비 10% 증가했다. 이는 2020년 3월 팬데믹이 시작된 이후 가장 높은 수치다”고 소개했다.

 그는 “주택 모기지가 없더라도 작년에 임대료가 두 자릿수 인상됐다. 높은 인플레이션도 부담을 가중했다. 비록 물가가 지난 6월 8.1%에서 12월 6.3%로 떨어졌지만 여전히 높은 수준이다”고 설명했다.

 이어 “올해 고용주들이 임금을 6%(물가수준) 인상하지 않을 것이다. 동결이나 기껏해야 1~2% 올릴 것으로 들었다. 그렇다면 이 격차를 어떻게 메우나? 결국 밤잠을 설쳐야 한다”고 덧붙였다.

 특히 2021년 말이나 2022년 초의 주택시장 정점에서 집을 구입한 경우 어려움에 처했다.

 Ratehub.ca에 따르면 작년 1월에 다운페이펀트 20%, 5년 변동이자율 1.4%로 100만 달러 주택을 구입했다면 월 상환액을 3,222달러로 예상했을 것이다. 그러나 중은의 작년 3월 이후 8번 금리인상으로 월 부담이 5,049달러로 57%나 뛰었다. 연간 모기지 비용이 무려 2만1,924달러 추가됐다.

 Ratehub.ca는 “1년 전 중은은 금리가 한동안 낮은 수준에 머물 것이라고 했다. 일반적으로 집값이 더 오를 수밖에 없다고 여겼기 때문에 이들을 탓할 수도 없다”고 주장했다.

 중은은 2022년 1월 공식적으로 “예외적인 저금리 정책을 종료한다”며 고물가 관리로 돌아섰다. 그러나 금리를 이렇게 빨리 올릴 것으로 여긴 사람들은 거의 없었다.

 만일 고정 모기지율로 계약(5년)했다면 앞으로 4년은 안심할 수 있다. MPC(Mortgage Professionals Canada)의 연례 설문조사에 따르면 작년에 국내 모기지 보유자의 69%가 고정, 25%는 변동으로 가지고 있었다.

 그러나 신규 모기지의 경우는 상황이 달랐다. 캐나다모기지주택공사(CMHC)에 따르면 작년 1월 기준 신규 모기지의 57%가 변동 이자율이었다. 이는 금리가 오르고 있던 지난 8월에 44%로 낮아졌다.

 부동산회사 Realosophy 관계자는 “소셜 미디어에서 주택 침체로 이미 스트레스를 받고 있는 사람들에게 어리석고 욕심이 많은 때문으로 치부하는 경우가 있다. 그러나 그들도 한 가족이고, 주택이 좋은 투자라고 해서 그렇게 여겼을 뿐이다. 그런데 이제 가계에 부담을 느끼며, 집값이 떨어지는 상황에서 팔 수도 없어 막막해 한다”고 알렸다.

 캠벨은 “현재 많은 가계가 직면하고 있는 어려움은 부채로 인한 것이다. 1990년에 캐나다인들은 소득 1달러당 90센트의 빚을 졌지만 현재 1.84달러로 늘어났다. 추심이 많지 않았던 팬데믹 기간에 빚을 졌고 이제 채권자들이 갚으라고 요구한다”고 전했다. (김효태 기자 | htkim22@gmail.com)

“인구 증가에 강한 임차 수요…공급량 늘려야”

 콘도는 첫 집 장만의 시장진입에 중요한 역할

 광역토론토(GTA)의 콘도미니엄 매매가격은 안정세를 유지하고 있으나, 임대료는 여전히 급등하고 있다.
 

 최근 토론토부동산위원회(TRREB)의 콘도시장보고서에 따르면 지난해 4분기 GTA의 콘도 평균 가격은 71만520달러로 전년 동기(71만246달러)와 거의 같은 수준였다. 일반주택이 가격 하락세를 이어간 것과 달리 콘도 시장은 견실한 모양새다.

 이 기간 GTA의 콘도 거래량은 연 기준 54.1% 급감했다. GTA에서 3,582채의 콘도가 주인의 손을 바꿨다. 새 매물도 전년 대비 14.3% 감소했다. 반면 시장의 실제 매물(Active listings)은 130.5% 증가했다.

 TRREB은 “콘도가 첫 내집 마련자의 시장진입에 중요한 역할을 한다. 또한 중요한 임대 공급원이기도 하다”고 강조했다.

 같은 기간 콘도 거래가격이 제자리를 지킨 것과 달리 임대료는 두 자릿수나 급등했다. 1베드룸 콘도의 평균 월세가 2,503달러로 19%, 2베드룸은 3,178달러로 14.1% 각각 올랐다.

 TRREB은 “강한 임대 수요와 지속적인 공급 부족이 치열한 경쟁을 유도하여 월세 상승을 이끌고 있다”고 밝혔다.

 이 기간 MLS시스템을 통해 GTA 전역에서 임대된 콘도는 8,687건으로 연간 19.9% 감소했다.  

 TRREB은 “기록적인 이민자 수를 기반으로 한 인구증가와 다양한 경제 부문에 걸친 강한 일자리 창출이 임대 수요를 주도했다. 중앙은행의 공격적인 금리 인상도 주택 소유보다 임차로 전환했다. 이러한 요소들이 올해도 강력한 임차 수요를 부추길 것이다”고 강조했다. (김효태 기자 | htkim22@gmail.com)

전문가들 “재정 건전성 측정에 불완전한 방법” 지적

 캐나다인들은 주택 에퀴티(Equity)의 증가 덕분에 시장의 침체를 더 잘 견뎌낼 것으로 주장됐다. 에퀴티란 주택의 가치에서 모기지를 제외한 순자산을 뜻하며 집값이 오르면서 늘어났다.

 최근 발표한 부동산회사 리맥스(RE/MAX)의 2023년 주택시장 보고서에 따르면 지난 10년 동안의 집값 상승은 캐나다인들의 LTV(loan-to-value) 비율이 낮아진 것을 의미한다.

 즉, 평균 주택가격이 10년간 크게 올랐기 때문에 모기지 대출이 차지하는 비율이 그만큼 낮아져 에퀴티를 활용할 여유가 생겼다는 것이다. 모기지를 가지고 있는 캐네디언들의 LTV는 지난 2012년에서 2022년 사이에 전국 12개 주요 시장 중 8곳에서 감소했다.

 리맥스 크리스토퍼 알렉산더 대표(원내 사진)는 “(모기지) 이자율이 오랫동안 매우 낮았기 때문에 사람들은 매달 모기지의 많은 양을 갚았다. 물론 과도하게 빚져서 고통을 느끼는 사람도 분명 있지만, 일반적으로 10년 전보다 더 나은 위치에 있다”고 말했다.

 반면, 캐나다의 주요 시중은행 CEO들은 급격한 금리 상승으로 수만 명이 모기지 채무불이행의 위험에 처할 것을 경고한 바 있다.

 LTV는 시중은행들이 대출인의 위험을 평가하는 데 사용하는 기준 중의 하나다.

 리맥스에 의하면 집값이 가장 비싼 시장인 토론토의 LTV가 지난 10년 동안 63%에서 53%로 낮아졌다. 같은 기간 밴쿠버는 59%에서 50%, 해밀턴은 68%에서 54%로 각각 떨어졌다.

 이번 보고서는 캐나다모기지주택공사(CMHC)와 신용평가기관 에퀴팩스(Equifax Canada)의 자료를 기반으로 했다. 전반적으로 캐나다인의 신용점수는 상승하고, 모기지 연체율은 하락했다.

 광역토론토(GTA)의 경우 세대간 부의 이전 일환으로 젊은 바이어들은 부모의 도움을 받아 더 많은 다운페이먼트로 시장에 진입하고 있다. 작년 3월 이후 8차례의 금리 인상에도 불구하고 평균 집값은 지난 4분기에 비교적 안정세를 유지했다.

 알렉산더는 “이민 활기와 인구 증가로 주택 수요가 높고, 낮은 재고 등이 집값을 떠받치고 있다. 부모의 도움이 큰 역할을 했다. 원격 근무를 통해 직장을 유지하면서 더 저렴한 곳으로 이사할 수 있었다. 런던과 멍턴은 이들이 집값을 올리면서 LTV가 21%까지 급락했다”고 말했다.

 리맥스는 은행들이 계속해서 모기지 승인 기준을 강화하고, 일부 주택 감정가가 매입가보다 낮아 바이어들이 차액을 메우기 위해 안간힘을 쓰고 있음도 거론했다.

 전반적인 낙관에도 불구하고 알렉산더는 지난해 일부 주택 소유자에게 고통이었음을 인정했다. 또한 이자율 상승에 따른 높은 주택소유 비용으로 이사하기도 어려워졌다.

 그는 “1년 전에 집을 샀다면 주택가격 하락 때문에 부정적인 위치에 있을 가능성이 더 크다. 한 집에 머무는 평균시간이 예전에는 7년였는데 현재 10년으로 늘어났다”고 덧붙였다.

 한편, 일부 전문가들은 LTV를 통해 주택 소유자의 재정 건전성을 측정하는 것은 불완전하다고 지적했다.

 버틀러 모기지는 “일부 주택 소유자들이 현재 겪고 있는 고통을 과소평가할 수 없다. 연체율 하락에도 불구하고 은행 CEO들의 1월 초 경고를 경시하면 안 된다. 채무불이행은 후행 지표며 앞으로 증가할 것이 확실하다”고 강조했다.

 한 파산관리회사 관계자는 “실제적인 부채를 고려해야 한다. 신규 주택 소유자, 모기지를 갱신하는 사람, HELOC(Home Equity Line Of Credit)을 받은 경우 등의 많은 문제를 간과하면 안 된다”고 주장했다. (김효태 기자 | htkim22@cmail.com)