주택 구매자에 홍수·폭염 등 기후 재난 가능성을 수치화한 ‘기후 위험도 점수’(Climate Risk Score)가 제공되기 시작했다. 향후 주택시장에 미칠 영향에 귀추가 주목된다.

 미국 ClimateCheck는 캐나다 Local Logic과 제휴해 국내에서 처음으로 기후 위험 점수를 서비스하고 있다. 로열르페이지가 자체 매물정보에 추가했으며, 소더비, REW.ca 등 일부 업체도 곧 도입한다.

무료 정보인 기후 위험 지수는 폭염, 홍수, 폭풍, 화재 등에 대해 1에서 100까지의 점수를 제공한다. 예를 들어, 대서양 연안 핼리팩스의 남쪽 끝에 있는 한 주택의 폭염 점수는 27/100이지만 폭풍 위험은 91/100로 극단적이다.

주택 매물 정보에 이러한 새로운 기후 위험 점수를 추가하여 소유주와 잠재 구매자가 위기의 영향을 이해하도록 돕는다.

 칼 인만 ClimateCheck 창립자겸 CEO는 “우리는 사람들에게 ‘여기로 이사하지 말고, 이곳으로 가라. 어디가 기후 안전 지역이다’라고 말하기 보다는 유용한 정보를 제공하고자 한다. 개인 자산과 지역사회에 대한 위험을 인식하면 큰 빗물받이를 설치하거나 화재 예방을 위한 조경공사 등 대비를 할 수 있다”고 설명했다.

사실 연방정부가 2024년부터 금융기관들에 기후 위험 노출 관련 정보를 의무적으로 공개하게 함에 따라, 주택 구매자들은 이러한 정보에 접근할 수 있어야 한다.

로열르페이지 부동산회사 카렌 욜레브스키 COO는 “현재 전국의 매물에 폭염과 폭풍에 대한 기후 점수가 실시간으로 제공되고 있다. 화재, 홍수 등에 대한 점수도 곧 추가될 것이다. 잠재 바이어의 결정에 어떤 영향을 미칠지 모르지만 고려해야 할 요소임에는 틀림없다. 인생에서 가장 큰 금액의 구매 결정을 내릴 때 지식이 정말 필요하다”고 말했다.

 주택시장에서 대중교통, 학교, 식품점 등을 걸어갈 수 있는 워크스코어(Walk Score)는 널리 이용돼왔다. 그러나 기후 관련 위험을 제공하는 것은 처음이라 구매자는 물론 매도자의 반응을 한동안 지켜볼 필요가 있다. (김효태 기자 | htkim22@gmail.com)

 토론토 콘도미니엄의 1/3 이상이 투자용인 것으로 드러났다. 투자자들이 일반주택보다 싸고 거래 구조가 유연한 콘도를 선호하기 때문이다.

최근 연방통계청이 발표한 캐나다주택통계(Canadian Housing Statistics Program)에 따르면 토론토 콘도의 36%를 투자자들이 소유하고 있다. 런던 등 일부 소도시에서는 투자용 콘도 비율이 80%를 넘었다. 온타리오 전역에서는 42%를 차지했다.

보고서에서 투자자는 실거주지로 사용되지 않는 주거용 부동산을 한 채 이상 소유한 경우로 정의했다. 팬데믹으로 금리가 사상 최저치에 도달하면서 전국적으로 집값이 급등하기 전인 2020년 초부터 집계한 자료를 바탕으로 했다.

 이와 관련, 로열르페이지 REC의 시메온 파파일리아스는 “토론토는 뉴욕, 런던, 상하이와 같이 콘도 시장의 최대 80%를 투자자들이 차지하고 있는 글로벌 도시로 향해가고 있다“고 말했다.

 통계청에 따르면 온타리오의 투자용 콘도 비율은 42%로, 모든 주거지의 투자자 소유 비율인 20%보다 훨씬 높았다.

 파파일리아스는 “콘도가 더 저렴하고 거래 구조가 유연한 이유로 투자자들이 일반주택보다 선호한다. 분양 콘도는 완공되기 전까지 디퍼짓을 유연하게 가져갈 수 있어 단독주택보다 접근성이 높다”고 설명했다.

 또한 많은 사람들이 은퇴 준비와 자녀의 집 장만 발판을 위해 구입하고 있다.

토론토에서는 다운타운 중심지에 투자용 콘도가 가장 많이 몰려있다. 콘도가 11만2,000유닛 이상으로 일반주택 5만3,000채에 비해 2배를 넘는다. 흥미롭게도 일부 소도시에서 토론토의 투자 콘도 비율을 능가했다.

보고서에 따르면 토론토 남서쪽 우드스탁(Woodstock) 지역에서 투자자 소유 콘도의 비율이 95%, 사니아(Sarnia) 87%, 런던(London) 86%로 매우 높았다.

 버틀러모기지(Butler Mortgages)의 론 버틀러는 “투자자들에게 작은 도시의 콘도 가격은 토론토에 비해 훨씬 부담이 적고, 인근 대학 학생들의 임차도 투자자들의 관심에 중요한 요소다”고 소개했다.

 그는 “런던과 같은 대학 도시의 경우 콘도가 개발되면 학생들에게 이상적이라고 광고한다. 투자자들은 좋은 임대 기회라 분양을 낚아채고 있다”고 덧붙였다.

또한 온타리오에서 기업체의 콘도 소유 비율도 주택보다 높았다. 기업은 투자 목적으로 콘도의 13.4%를 소유하고 있다.

 부동산 중개회사 Realosophy의 존 파살리스 대표에 따르면 콘도를 소유한 사업체는 크게 2가지 범주다. 첫 째는 비즈니스 소유로 돌린 개인 투자자들로 다양한 세금 이점 때문에 회사명으로 사고 있다. 두 번째 유형은 대규모 기관 투자자로 수백만 달러를 모아 콘도 블록을 매입해 임대한다.

Teranet에 따르면 아직 온주에서 2022년 7월 현재 법인이 소유하고 있는 주거용 부동산의 비율은 4% 미만이다.

 한편, 광역토론토 주택시장에선 2022년 2월 정점 이후 콘도 가격이 11만2,000달러(약 14%) 하락했다. 급격한 가격 하락과 치솟는 금리로 인해 지난해 콘도 미분양 사태가 속출하고 수천 개에 달하는 개발이 지연됐다.

버틀러는 “투자자들이 콘도 시장을 좌우하고 있다. 약 75%는 사전 분양돼야 하며 이중 80%는 투자자에게 팔린다. 이들이 분양받지 않으면 개발 계획을 축소해야 한다”고 주장했다.

이어 “투자자들은 단기 임대로 전환할 수 있는 작고 저렴한 것을 원해서 협소한 스위트의 초소형 개발을 유도한다. 이에 가족이 이사해 자녀를 양육하기 어렵게 만든다”고 강조했다.

광역토론토(GTA) 주택가격이 연간 16.4%나 급락했다. 이는 약 30년 만에 가장 큰 폭의 하락이다.

 토론토부동산위원회(TRREB)에 따르면 지난 1월 GTA 평균 거래가격은 103만 달러로, 작년 동기(124만 달러)에 비해 21만 달러 떨어졌다. 이는 전달에 비해서는 1만2,363달러 소폭 내려간 것이다.

 TRREB 수석분석가 제이슨 머서는 “급격한 금리인상과 시장이 과열됐던 지난해 1월과 대비되면서 이례적인 하락률을 기록했다”고 설명했다.

 그는 “과거에도 비슷한 선례가 있지만 연간 약 16%의 폭락을 보려면 1990년대 초반까지 거슬러 올라가야 한다. 이보다 가까운 2018년 3월에는 스트레스 테스트가 시작되면서 14.3% 하락한 바 있다”고 밝혔다.

이 기간 거래는 3,100채로 작년 대비 44.6% 감소했다. 지난 12월과 11월 각각 48.2%, 49.4% 감소보다는 약간 나아진 것이다.

 TRREB은 “2023년이 예상대로 가격 하락과 매매 감소로 시작했다. 캐나다 중앙은행이 기준금리를 작년 3월 0.25%에서 올해 1월 4.5%로 공격적으로 인상한 때문이다”고 주장했다.

 그러나 앞으로 모기지 이자율이 하락할 수 있는 징후도 엿보인다고 덧붙였다.

머서는 “1월에 단기 차입 비용이 다시 증가했지만, 5년 고정과 같은 중기 모기지 이자율은 작년 말에 비해 낮아지는 추세를 보이기 시작했다. 이러한 경향이 이어지면 2023년 시장에 도움될 수 있다”고 말했다.

TRREB의 폴 바론 대표는 “금리 인상이 가까운 미래에 끝날 수 있다는 중앙은행의 신호가 일부 구매자를 시장에 다시 불러올 것이다. 기록적인 인구증가와 타이트한 노동시장이 주택 수요를 계속해서 뒷받침한다”고 주장했다.

 TRREB은 2023년 주택시장 전망을 10일(금) 발표하는 가운데 머서는 “올해는 전-후반으로 구분될 가능성이 높다. 주택가격이 연초에는 대부분 작년 말처럼 안정되고, 후반으로 갈수록 상승할 수 있다”고 예상했다.

 부동산회사 로열르페이지는 올해 GTA 주택가격이 2.5% 하락할 것으로 내다본다. 리맥스는 토론토 지역의 경우 비교적 큰 폭인 12% 떨어지나 전국적으로는 3.3%만 내려갈 것으로 예측한다.

이 기간 주택유형별 가격은 단독주택이 연간 23%(416지역 21.3%, 905지역 23.8%)나 큰폭 하락한 134만1,848달러를 보였다.

반단독은 101만9668달러로 연간 22.3%(22.1%, 23.2%), 타운하우스가 88만7,610달러로 18%(9.1%, 20%), 콘도미니엄이 68만7,696달러로 8.1%(6.4%, 10.3%) 각각 떨어졌다.

전반적으로 GTA 외곽지역(905)이 토론토시(416)보다 더 가파른 하락세를 기록했다. 팬데믹 기간에 외곽의 집값 상승률이 돋보인 것과 대조적이다.  

이 기간 신규 매물은 7,688채로 작년 같은 기간(7,983채)보다 3.7% 감소했다. 시장의 실제 매물(Active Listings)은 9,299채로 1년 전(4,140채)에 비해 124.6% 늘었다. (김효태 기자 | htkim22@gmail.com)

 변동 모기지 보유자들이 최근 이자율 인상에 따라 집을 팔아야 할 압박감을 느끼고 있다. 

 야후(Yahoo Canada)와 여론조사업체 마루(Maru Public Opinion)의 새로운 설문에 따르면 변동 이자율 주택 소유자의 45%가 “9개월 안에 주택을 매도해야 할 것”이라고 응답했다.

 위험에 처한 것은 변동 모기지 보유자만이 아니었다. 설문에서 주택담보 신용대출(line of credit)이 있는 사람의 45%가 “향후 8.3개월 내에 집을 팔거나 비워줘야 할 것이다”고 답했다.

고정 모기지를 보유한 사람은 가계 상황에 대해 좀더 안심하는 것으로 보이지만, 응답자의 35%가 향후 10.4개월 내에 강제 매각이나 퇴거 당할 것을 우려했다. 나머지 응답자는 “금리 인상을 견딜 수 있다”고 답했다.

 전반적으로 캐나다의 주택 소유자 35%는 중앙은행의 금리 인상을 10개월 이상 감당할 수 없어 결국 집을 팔아 치워야 할 것으로 여겼다.

 이러한 결과는 중은이 지난달까지 8회 연속 금리를 인상해 기준금리를 4.5%로 끌어올린 이후에 나온 것이다.

 비록 중은이 가장 최근의 인상 발표에서 현재의 금리 수준을 한동안 동결할 것으로 내비쳤지만, 언제부터 이자율 인하를 시작할 것인지에 대한 시사는 없었다.

 이번 설문조사에 참여한 주택 소유주 중 “이자율 상승으로 인한 영향을 많이 받지 못했다”고 응답한 경우는 29%뿐이었다.

 변동 모기지를 가진 응답자의 경우 19%는 “심각한 재정 조정과 생활 방식의 변화가 필요하다”, 29%는 “매우 심각한 압박감을 느낀다”, 38%는 “불안을 느끼지만 감당할 수 있다”고 응답했다.

 고정 모기지 보유자는 11%가 급격한 재정적 변화, 25%는 매우 심각한 압박감, 44%는 감당할 수 있는 불안감이라고 답했다. (김효태 기자 | htkim22@gmail.com)