광역토론토(GTA) 신규주택 시장에도 바이어들이 마침내 돌아왔다.

 주택 건설업자들은 지난 1년 동안 중앙은행의 급격한 금리 인상으로 거의 정체됐던 시장에서 판매가 반등하기 시작했다고 전했다.

 건축토지개발협회(BILD)에 따르면 관망하던 바이어들이 시장을 찾으면서 지난 4월 신축 단독주택 판매가 전년 동기 대비 81%나 급증했다.

 이 기간 GTA의 신규 일반주택(단독, 반단독, 타운하우스(적층 제외) 등) 판매는 1,064채로 지난 3월(384채)에 비해 크게 증가했다. 그럼에도 10년 평균보다는 16% 낮은 수준이다.

 같은 기간 콘도(적층 타운하우스, 로프트 포함) 분양은 1,327유닛으로 작년 동기보다 57%, 10년 평균보다 39% 각각 줄었다.

 BILD의 데이비드 윌키스 CEO는 “주택 판매의 단기적인 상승은 토론토 지역의 지속적으로 높은 수요를 반영한 ??것이다. 금리가 안정되면 사람들이 시장에 돌아올 것으로 예상했다”고 말했다.

 
 BILD의 신규주택 판매 및 가격을 추적하는 알투스그룹은 “펀더멘털은 4월에 반등을 나타냈고, 그 강세는 봄 시장을 통해 계속될 것이다”고 예상했다.

 신규주택 바이어는 작년처럼 이자율이 급등하고 시장이 조정을 받을 때에 어려움을 겪을 수 있다. 분양 받는 시점에 예상했던 것만큼 집을 팔지 못하고, 완공 후에 오히려 가치를 잃기 때문이다.

 이 기간 신규 단독주택의 벤치마크 가격은 177만 달러로 연간 1% 하락했다. 전월에는 약 180만 달러였다. 

 콘도 분양가격도 110만 달러로 작년 동기 대비 7.3% 하락했다. 전월에는 112만 달러였다.

 윌키스는 “건축업자들의 지난 2년 동안 인건비와 건설비용이 30% 증가했다. 올해 수요는 중앙은행이 금리를 다시 인상하지 않는 한 계속해서 높을 것이다“고 예상했다.

 그는 “지금은 시장에 주택을 공급하기 위해 최대한 노력을 기울일 때다. 그동안 필요한 조치를 취하지 않아 끔찍하게 균형이 맞지 않는 상황에 놓여있다”고 강조했다. (김효태 기자 | htkim22@gmail.com)

 캐나다인들은 G7 어떤 국가보다 더 많은 가계 빚을 쌓아 글로벌 경제위기에 취약한 수준이다.
 

 캐나다모기지주택공사(CMHC)가 24일(화) 발표한 보고서에 따르면 지난 2008년 금융위기 이후 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율이 급증했다. 같은 기간 미국에서는 약 25% 감소한 것과 대조적이다.

 CMHC에 의하면 2008년의 가계부채는 국내 경제 규모의 약 80%에 달했고, 2010년에 95%로 높아졌다. 이는 2021년 GDP를 초과해 107%까지 거침없이 늘어났다.

 같은 기간 G7 가계부채는 미국, 영국, 독일에서 감소했고, 이탈리아는 거의 변화가 없었다.

 특히 캐나다의 가계부채 약 3/4은 주택 모기지에서 발생해 높은 이자율이 가계 재정에 큰 부담을 주고 있다.

 CMHC는 “점점 더 많은 소비자들이 재정적 어려움에 빠지는 조기 경고신호를 보고 있다. 주택시장의 감당할 수 없는 상황이 해결되지 않으면 부채 수준이 계속해서 증가할 것이다”고 밝혔다.

 이와 관련 캐나다정책대안센터(CCPA)의 선임 경제학자 데이비드 맥도날드는 내집 마련에 뛰어든 젊은 세대들이 특히 많은 빚을 지고 있다고 지적했다.

 맥도날드는 “젊은 캐나다인들이 주택시장에 진입하면서 높은 레버리지(빚)를 쌓았다. 특히 지난 몇 년 동안 집을 구입한 사람들이 빚더미로 큰 타격을 받고 있다“고 주장했다.

 이들 가계는 부채 상환에 훨씬 더 많은 돈을 쓰고 있기 때문에 경기침체가 닥치면 취약해지고 실업률도 급증한다는 설명이다.

 CMHC는 주택 공급을 늘려 더 쉽게 장만하도록 만드는 것이 부채 수준을 통제하는 핵심이라고 강조했다.

 이에 대해 맥도날드는 국가 기관들이 변화를 가져오는데 서로 맞서는 문제점을 지적했다. 캐나다는 여전히 집값을 완화하기에 충분한 규모의 주택을 짓지 않고 있으며, 고금리는 더 많은 건축을 장려하는 정부의 노력을 무색하게 만든다.

 맥도날드는 “높은 이자율은 주택 건설과 리노베이션에 매우 예측 가능한 결과를 가져온다. 집을 더 많이 공급해야 함에도 불구하고 높은 금리가 개발자들에게 미치는 여파로 인해 정부의 인센티브가 가려질 가능성이 높다”고 주장했다.

 한편, CMHC는 임대주택을 더 많이 공급하면 사람들이 집을 소유해야 한다는 강박감에서 벗어나는데 도움될 것이라고 추가했다.

 몬트리올은행(BMO)의 로버트 카브식 경제전문가는 “급격한 금리 인상이 아직까진 낮은 이자율로 모기지를 받은 사람들에게 큰 영향을 미치지 않고 있다. 그러나 갱신할 때 스트레스를 받게 되며 강한 역풍이 오랜 기간에 걸쳐 불어올 뿐이다”고 설명했다.

 RBC의 최근 보고서에 따르면 2024년 초까지 국내 실업률이 6.6%까지 상승하며 더 많은 캐나다인들이 모기지 상환 연체 및 지불불능 상태에 빠질 것으로 예상했다.

 소비자지불불능(consumer insolvencies)이 향후 3년 동안 거의 30% 증가해 팬데믹 이전 수준으로 돌아가고, 그 이후에도 상승세를 유지할 가능성이 높다고 봤다. (김효태 기자 | htkim22@gmail.com)

 온타리오 주거용 부동산 투자자의 새로운 특징은 대부분 55세 이상이고, 연간소득은 11만 달러 이하였다. 또한 온주에 거주하지 않는 경우는 0.5%의 극소수로 나타났다.

 이는 최근 연방통계청이 토론토와 같은 지역의 집 장만 어려움과 관련해 투자자 소유의 주택을 확인하기 위해 조사한 팬데믹 이전의 자료에서 밝혀졌다.

 통계청에 따르면 지난 2010년 이전에 도착한 이민자들이 온타리오, 브리티시 컬럼비아, 매니토바, 뉴브런즈윅, 노바스코샤 등 5개 주에서 인구 구성비보다 주택 투자자로서의 비율이 더 높은 사실을 발견했다.

 그럼에도 불구하고 이민자들은 평균 소득이 더 낮았다. 온주에서 주택 투자자의 경우 캐나다 태생은 연간소득이 10만 달러인데, 이민자는 8만 달러 수준였다.

 이와 관련 부동산 분석업체 어바네이션의 션 힐더브랜드 사장은 “이번 통계청 자료가 이민자들이 온타리오에서 주택 투자를 촉진하는데 얼마나 중요한지를 보여준다”고 말했다.

 힐더브랜드는 “이민자들이 새로운 콘도 분양과 증가하는 콘도 투자의 원동력인 것을 확인시켜 줬다. GTA의 콘도 시장에서 우리가 알고 있는 것과 일치하는 데이터다”라고 강조했다.

 통계청의 앞선 지난 2월 발표에 따르면 온주에 있는 모든 주택의 약 15%가 투자자 소유였다. 콘도의 경우는 약 42%가 투자자 소유로 훨씬 비율이 높았다.

 또한 통계청의 이번 자료에서 도시 환경의 고밀도 용지설정(zoning)이 거주지 투자자를 장려하는 것으로 드러났다.

 B.C주에서는 투자 부동산의 9.6%가 세컨더리, 레인웨이, 듀플렉스 및 트리플렉스 형태로 투자자가 점유했다. 반면 온주에서는 소유주가 점유한 투자 주택은 0.8% 정도다.

 이는 밴쿠버와 빅토리아 같은 경우 지난 10년 이상 용지설정으로 세컨더리 주택 등 고밀도를 장려한 때문이다.

 토론토는 최근 몇 년 동안 레인웨이와 가든 스위트, 세컨더리 스위트에 대한 용지설정을 추진해왔다. 또한 이달 초에는 학교, 공원, 대중교통과 같은 기반시설과 서비스를 갖춘 지역의 고밀도를 위해 단독주택 부지에 다세대 주택을 세울 수 있도록 했다.

 한편, 통계청은 투자자들의 상대적으로 적은 소득은 그들의 나이를 반영한 ??것 같다고 밝혔다. 투자자들이 은퇴한 나이의 소득 수준에 있는 경우도 많기 때문이다.

 통계청은 “그들은 과거에 오랫동안 부동산을 구입했고, 그 당시에는 소득이 높았다가 현재 낮아졌을 수 있다”고 소개했다.

 통계청에 의하면 2채의 주택을 소유한 투자자는 여성과 남성으로 고르게 나뉘는 경향이 있지만, 3채 이상인 경우 남성의 비율이 급증했다. (김효태 기자 | htkim22@gmail.com)

 토론토에서 내집 마련이 갈수록 어려워지면서 세입자들이 급증, 내달(6월 26일) 토론토시장 보궐선거에 강력한 유권자의 힘으로 작용할 가능성이 점쳐지고 있다.
 

 세입자 가구의 수는 2011년에서 2021년 사이에 약 25% 늘었다. 이에 각 후보자들도 임대아파트 거주자들의 눈치를 보기 시작했다. 그동안 정치인들은 선거철에 의례적으로 단독주택들을 돌아다니며 한 표를 호소해왔다.

 일반적으로 지방정부에 재산세를 내는 주택 소유자들의 투표율이 세입자들보다 높은 경향을 보여왔다. 그러나 요즘에는 높은 집값과 모기지 이자율로 인해 집 장만이 여의치 않은데다 월세는 계속 치솟으면서 세입자들에게 주거문제가 더욱 중요해진 상황이다.

 당연히 이들은 새 토론토시장을 선택할 때도 세입자 정책에 관심을 두게 될 것이며, 이에 후보자들도 세입자 끌어안기에 나서고 있는 모양새다.




▲린지 블랙월과 아담 맥킨리(남편) 가족

 린지 블랙월과 남편인 아담 맥킨리는 지난 2021년 9월 첫 아이를 임신하면서 토론토 다운타운의 Church-Wellesley Village에 있는 2베드룸 아파트로 이사했다. 영원히 거주할 집은 아니라도 적어도 10년간은 머물 계획이었다.

 이 유닛은 한때 건물 관리인이 묶으면서 옆의 바첼러 유닛 벽을 허물고 합쳐 비교적 넓었다. 아파트라 월세 인상이 통제됐고, 한 달에 2,000달러를 조금 넘게 부담했다. 이곳에서 이제 늘어난 아이들이 성장하는 것을 지켜볼 예정이다.

 그러나 최근 건축업자가 이 아파트를 허물고 새로운 콘도미니엄을 세우는 개발제안을 해 그의 계획을 좌절시킬 수 있다. 만일 이곳을 떠나야 한다면 인근에서 아이 둘을 키울 수 있는 넉넉한 공간에 현재와 같은 낮은 월세를 기대할 수 없다.

 이에 39세의 공무원인 블랙웰과 그의 남편은 좌절감을 투표로 행사할 생각이다. 이들은 다가오는 토론토시장 보궐선거에 대해 “그동안 지자체 선거에 대해 별로 신경쓰지 않았으나 이제 우리에게 매우 중요하게 됐다”고 말했다.

 이 부부는 계속 상승하는 월세와 퇴거 또는 이사 위협에 불안해하는 토론토시의 증가하는 세입자 중의 일부일 뿐이다. 그리고 세입자들이 힘을 모으면 차기 시장 결정에 막강한 역할을 할 수도 있다. 

 특히 이번 시장선거는 주자들이 대거 등장했고, 높은 월세 문제로 끓어오르는 분노를 눈치 챈 후보들도 적지 않은 모양새다.

 이미 후보자들은 임대아파트 건설에 더 적극적인 역할을 하는 것에서부터 더 작은 유닛으로 월세를 낮게 유지하는 기존 정책의 확대에 이르기까지 세입자에 특화된 공약들을 내놓고 있다.

 세입자에 초점을 둔 캠페인으로 시의원에 출마한 바 있는 York South-Weston 세입자조합의 치아라 파도바니는 “임차인은 토론토시에서 크게 증가하는 유권자 블록이다. 정치 후보자는 세입자가 직면한 실제적인 어려움과 취약성에 대해 관심을 보여야 한다”고 강조했다.

 지난 2011년부터 10년간 토론토시의 주택 소유율은 떨어졌고, 임차인 가구는 크게 늘어났다.

 주택가격은 소득으로 감당할 수 없을 만큼 뛰어, 내집 마련이 훨씬 어려워졌다. 특히 최근에 임대 계약을 체결해 엄청난 월세를 부담하고 있는 세입자들에게는 더욱 그렇다.

 파도바니는 “정계 출마자들이 임대아파트보다 단독주택의 문을 두드릴 가능성이 더 높다. 주택 소유자가 도시계획 문제에 대해 큰 목소리를 내던 커뮤니티 회의에서 임대아파트가 동네의 가치를 떨어뜨린다고 오해하는 것도 봤다”고 말했다.

 캐나다에서는 임차인과 주택 소유자를 구분하는 투표율 데이터를 제공하지 않지만, 미국의 한 조사에 따르면 주택 소유자 투표율은 58.1%로 세입자(36.5%)보다 높았다.

 주택 소유자의 투표율이 상대적으로 높다는 것은, 재산세를 시에 직접 납부하고 지자체의 정책이 주택의 가치에 미치는 영향을 인식하고 있기 때문에 더 적극적이라는 관점이다.

 임차인 옹호자들은 이번에는 다를 것이라고 기대한다.

 온타리오임차인옹호센터(ACTO)의 법률서비스 책임자인 더글라스 콴은 세입자들이 강력한 힘이 될 수 있다고 믿는다.

 콴은 “임차인들이 점점 더 광범위해지고 있다. 젊은 전문직 종사자, 가족, 노인 등 모든 세입자들이 어려움을 겪고 있다. 토론토는 정말 월세로 살기에 적당한 도시가 아니다”고 토로했다.

 토론토 대학의 한 도시계획 교수는 “지난 선거에서 대중교통이 종종 가장 전면적이고 중심적인 문제로 등장했다. 이제 주택문제가 정계의 최우선 의제인 것 같다. 선거 캠페인은 사람들이 관심을 갖는 쪽으로 간다”고 주장했다.

 블랙웰 부부는 미래가 불확실하다. 많은 후보자들이 저렴한 임대를 공약하고 있지만 세부사항을 분석해 실제 어떤 후보가 그들과 같은 세입자를 도울지 살펴보고 있다.

 블랙월은 “세입자는 일반적으로 어떤 정치인에게도 중요한 이해 관계자로 간주돼 오지 않았다. 월세가 얼마나 생활비에 부담되는지 아마 정치인들은 모를 것이다”고 하소연 했다. (김효태 기자 | htkim22@gmail.com)