사설 대출업체도 모기지 강화

 주택가격이 급락하고 이자율은 급등함에 따라 사설 대출업체들이 모기지 자격요건을 강화하고 나섰다.
 

 이에 따라 주요 시중은행의 모기지 승인 조건을 맞추지 못해 사설업체로 눈을 돌린 주택 구매자들이 자금 마련에 점점 어려움을 겪고 있다.


 업계 전문가들에 따르면 일반적으로 주택 구매자는 시중은행에서 모기지 자격을 갖추지 못할 때 사설업체를 두드린다. 이들은 금융감독원의 규제를 받는 은행과 달리 스트레스 테스트를 요구하지 않아 매력적인 옵션이 될 수 있기 때문이다.


 스트레스 테스트는 주택 바이어가 받을 수 있는 이자율보다 2% 높은 모기지율을 감당할 수 있어야 승인한다. 은행은 모기지 제공 요소로 에퀴티(equity), 소득, 신용까지 평가한다.


 반면, 서브프라임 모기지라고도 불리는 사설업체의 대출은 차용인의 에퀴티 또는 총 자산만 본다. 급격한 집값 상승과 역대 최저수준의 이자율로 특징되는 주택 붐 기간에 인기 있는 선택지였다.


 그러나 이제 사설 모기지 대출업체들이 차용인에게 더 많은 다운페이먼트나 집에 더 많은 에퀴티를 요구하고 있어서 일부 구매자들을 암담하게 만들고 있다.


 한 전문가는 “경기침체에 대한 우려가 있을 때 사람들은 지출에 대해 더 보수적이 된다. 우리는 사설 대출업체들이 시장에서 철수하거나 안전한 투자만 취하는 것을 보고 있다”고 말했다.


 사설 대출업체 관계자는 “신규 신청자가 넘쳐나고 있어 지난달 2주간 대출 접수를 중단했다. 시중은행들이 주택가격 하락과 이자율 상승으로 모기지를 더욱 신중히 해서 차입자들이 사설업체로 발길을 돌리고 있다. 그러나 신규 고객에게 대출할 자금이 적어 갚을 능력을 철저히 따져야 한다”고 밝혔다.


 캐나다에 잘 알려진 사설 대출업체 MMI도 금리 인상에 대응하기 위해 승인기준을 조정하면서 지난 여름 모기지 대출을 일시 중지한 바 있다.


 현재 많은 사설 대출업체들이 평가기준을 높여 차용인에게 더 많은 에퀴티를 보유하도록 요구하고 있다. 그 결과 바이어는 다운페이를 20%에서 25%로 올려야 하는 실정이다. 일부에서는 30~35%의 높은 다운페이를 요구하기도 한다. 결과적으로 받을 수 있는 모기지가 그만큼 줄어드는 것.


 게다가 사설 대출업체들이 더 이상 세컨드 모기지(second mortgage)를 제공하지 않고 있다.


 한 대출업체 관계자는 “세컨드 모기지를 원하는 바이어의 경우 훨씬 더 위험한 투자에 해당한다. 최소 25%의 다운페이를 마련해야 하기 때문에 매우 어려울 것이다. 우리에게 전화하는 대부분의 고객이 그만큼의 다운페이를 가지고 있지 않다”고 설명했다.


 또 다른 대출업체는 “강화된 요구사항을 충족할 수 없는 차용인을 점점 더 외면해야 하는 상황이다. 그리고 그들은 대출을 정당화할 수 있는 근거를 더 찾고자 안간힘을 쓴다. 2년 전에는 자격이 되던 사람들이 현재는 자격을 충족하지 못한다”고 밝혔다.


 한 전문가는 “시중은행에서 모기지 승인을 받지 못해 사설 대출업체에 문의하는 주택 구매자들의 경우 방법이 거의 없어 암담해 한다. 변화하는 시장에서 상황을 바꾸려고 할 때 큰 어려움에 처하고 선택의 여지도 없어진다”고 강조했다.

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임대료 작년 대비 12% 급등

 지난달 전국 평균 임대료가 작년 동기대비 11.9%나 올라 물가상승률(6.9%)을 큰폭 앞질렀다.
 

 Rentals.ca와 Bullpen Research & Consulting에 따르면 지난 10월 모든 주택 유형의 평균 월세는 1,976달러를 기록했다.


 업계는 “치솟는 금리가 주택시장에 미치는 영향은 잘 알려졌지만, 임대시장에서 벌어지는 현상은 주목받지 못하고 있다. 그러나 최근에 월세 계약을 체결했거나 시도한 세입자라면 임차비가 전례 없는 속도로 오르는 것을 실감할 수 있다”고 지적했다.


 이 기간 온타리오, 브리티시 컬럼비아, 앨버타 주의 월세는 각각 17.7%, 15.1%, 13.2% 상승했다.


 도시별로는 토론토시의 평균 월 임차비가 35개 도시 중에 2위(1위 밴쿠버)로 1베드룸이 2,478달러(연간 23.7%), 2베드룸 3,319달러(23.8%)로 올랐다.


 한인 밀집지역인 노스욕의 경우는 1베드룸이 2,082달러(21%), 2베드룸 2,574달러(21.7%), 옥빌은 각각 2,098달러(5.6%), 2,677달러(14.1%), 미시사가는 2,091달러(14.9%), 2,474달러(14.5%)로 상승했다.

주택거래 전달보다 늘어

 지난달 캐나다의 주택거래가 전달보다 늘어났다. 지난 2월 이후 8개월 만에 처음 월간 증가다. 그러나 전문가들은 시장의 반등으로 여기지 않았으며, 집값 하락이 내년에도 계속될 것으로 예상했다.
 

 캐나다부동산협회(CREA)에 따르면 지난 10월 전국 거래가 3만5,380채로 9월보다 1.3% 많아졌다. 그러나 작년 동기와 비교하면 여전히 36% 감소며, 이에 전문가들은 경기침체가 이어질 신호로 받아들였다.


 몬트리얼은행(BMO)의 수석 이코노미스트 로버트 카브칙은 “주택시장은 지난달에도 계속해서 흔들렸고 활동이 매우 침체됐다. 코로나 이전의 최저치 수준에 머물렀다. 2010년 경기침체에서 벗어나기 시작한 이후 가장 조용한 10월이었다”고 지적했다.


 TD 이코노믹스의 리시 손디도 “주택거래가 지난 2월 이후 40%나 급감했고, 2012년에 목격한 수준을 유지하고 있다. 소득과 공급 같은 펀더멘털의 수준을 밑돌고 있다”고 강조했다.


 손디와 카브칙은 지난 수십 년 동안 볼 수 없었던 높은 인플레이션에 맞서기 위해 최근 몇 달 동안 인상된 금리와 모기지 이자율이 둔화의 주요인이라고 설명했다.


 이는 소비자들의 구매력에 부담을 안겼으며, 낮은 신규 매물과 결합해 많은 구매자들이 추가 집값하락을 기다린다는 것이다.


 게다가 매도자들은 연초만큼 집값을 받지 못하는 것을 깨닫고, 이사를 해야 하는 꼭 필요한 경우가 아니면 여전히 시장에 집을 내놓지 않고 있다.


 CREA에 따르면 이 기간 신규 매물은 6만349채로 작년보다 1.3% 감소했다. 계절적 요인을 반영하면 6만8,605채로 월간 2.2% 증가다.


 지난 10월 전국 평균 주택가격은 64만4,643달러로 작년 같은 달보다 9.9% 하락했다. 계절 조정 기준으로는 64만3,743달러에 달해 한 달 전보다 0.6% 떨어졌다.


 손디와 카브칙은 모기지 이자율이 5%를 넘어섰고, 추가 이자율 상승이 임박해 있기 때문에 집값 하락 압력이 내년에도 이어질 것이라는데 동의했다.


 손디는 평균 주택가격이 팬데믹 기간 동안 오른 것의 절반을 되돌릴 것이라고 내다봤지만, 공급이 늘어나면 예상을 벗어날 수 있음을 인정했다.


 그는 “주택 소유자들이 이자율 상승으로 인해 월 상환액이 늘어나는 것을 느끼면서 일부 시장에 내놓을 수 있다. 지금까지는 신규 공급이 낮았지만 충분히 많은 매물이 나오면 집값 하락 압력이 커질 수 있다”고 덧붙였다. (김효태 기자 | htkim@krep.ca)

캐나다 주택 신축 다시 감소

 지난달 전국 주택신축이 한달만에 감소했다. 전달에는 기록적으로 증가했었다.


 캐나다모기지주택공사(CMHC)에 따르면 지난 10월 계절적 요인을 반영한 연환산 주택신축은 26만7,055채로 전달(29만8,811채)보다 11% 줄었다.


 이 기간 도시지역의 신축 건수가 24만5,234채로 작년보다 11% 감소했다. 이중 콘도미니엄, 임대아파트 및 모든 다가구주택 신축이 18만8,189채로 13%, 단독주택 신축은 5만7,045채로 4% 각각 줄었다.


 CMHC에 따르면 도시별로는 토론토, 밴쿠버에서 감소했고, 몬트리얼은 증가했다.

 CMHC는 농촌지역의 계절조정 연간 신축을 2만1,821채로 추정했다.


 한편, 추이를 확인하기 위한 계절적 요인 반영 6개월 이동평균은 27만7,667채로 전달(27만6,374채)보다 0.5% 증가했다.

ROM 큐레이터 권성연 박사


 로열온타리오박물관(ROM)은 권성연 박사(Vicki Sung-yeon Kwon.사진)를 새로운 한국 예술-문화 큐레이터로 지난 1일 임명했다고 발표했다.
 

 권 박사는 캐나다 앨버타대학에서 예술, 디자인 및 시각 문화의 역사에 관한 박사 학위를 받은 후, 최근까지 서울대학교 규장각한국학연구원에서 박사 후(PhD) 연구원으로 재직해왔다.


 죠쉬 바세체스 ROM CEO는 “권 박사를 환영하며, 한국 예술과 문화가 현대 세계에 미치는 영향에 대한 신선한 관점을 제시하고, 한국 유산에 대한 인식을 고취하는 데 중요한 역할을 할 것으로 기대한다. 이를 가능케 한 한국정부에 감사한다”고 전했다.


 이번 새 분야의 큐레이터는 한국 문화체육관광부의 지원으로 가능했다.


 권 박사는 “한국 예술과 문화에 대한 전문성과 캐나다 예술문화 분야에서 일한 경험을 통해 양국에 기여할 수 있어 감사한다. 한국에서 태어나 자랐고 토론토대에서 학부 및 석사 과정 중에 ROM을 자주 방문했다. 캐나다 디아스포라 한인 커뮤니티와 다문화의 허브로 만드는 데 기쁘게 앞장설 것이다”고 밝혔다.


 앞으로 권 박사는 한국 예술과 문화의 ROM 컬렉션을 감독하고, 전시회, 연구, 공공 프로그램 등에서 리더십을 발휘하게 된다.

차오름 역사-문화 배움 학당

 캐나다온타리오한국학교협회는 한국의 역사 문화에 대한 올바른 인식과 정체성 확립을 위해 오는 26일(토), 27일 ‘대한제국 역사 여행 떠나요!’란 주제로 ‘2022 차오름 차세대 한글-역사-문화 배움 학당을 연다.
 

 대상은 온타리오 지역 청소년 한글학교 학생(G6~G12, 선착순 20명 내외)이다. 


 내용은 ▶경복궁 경회루, 척화비 ▶강화도 조약, 우정국 ▶동학농민 운동과 전봉준 ▶명성왕후, 단발령과 아관파천 ▶대한제국의 성립, 독립문 ▶명동 성당, 경성역과 경인선 ▶을사조약, 헤이그 특사 ▶안중근 의사, 통감부와 조선총독부 등이다.


 행사는 캐나다한국교육원, 캐나다한국학교연합회 등이 후원한다. 문의: info@koreanschools.org

모기지 트리거 비율에 도달

 캐나다 중앙은행이 지난 수개월 금리를 공격적으로 인상하면서 최근 모기지가 트리거 비율(trigger rate)을 넘어 상환 부담을 느끼는 주택소유자들이 늘고 있다.
 

 이는 모기지 상환액이 전부 이자 지불로 가고, 원금은 전혀 갚지 못하는 시점이다. 트리거 비율에 도달했거나 거의 근접한 변동 모기지율 소유자들은 서둘러 대책을 세워야 하는 힘든 상황에 닥친 것이다.


 그동안 많은 은행들이 금리가 올라도 월 상환액을 일정하게 유지하면서 원금 상환을 줄이고 그만큼 이자 지불을 늘리는 방법으로 고객의 부담을 관리해왔다.


 그러나 고객의 월 상환액으로 이자 조차 감당하지 못하는 상황에 처하자 부득이 월 페이먼트를 속속 올리고 있는 것.   


 이에 따라 모기지 대출자는 소득을 늘리거나, 그것이 여의치 않으면 매달 씀씀이를 줄여야 하는 현실이다. 만일 더 이상 감당이 안 되면 부득이 시장에 집을 내놓아야 하고, 매물이 늘어나면서 본격적인 바이어 주도시장 전개와 집값 하락을 촉진할 수 있다.   


 업계 전문가에 따르면 트리거 비율에 다다른 경우 대출 금융기관이나 모기지 브로커로부터 월 상환액을 늘려야 한다는 통보를 받게 된다. 차용인으로서는 트리거 비율에 도달하기 전에 재정을 잘 준비하는 것이 필요하다.


 한 전문가는 “모든 사람들은 생계유지를 위해 다른 씀씀이를 삭감할 방법을 찾을 수 있고, 불행히도 이것이 경제 사이클의 일부다. 트리거 비율에 가까워지면 첫째 지출 습관을 조정해야 한다. 예를 들어 자동차처럼 고액 구매를 미루는 것이다. 다음으로 예비금 또는 특히 금리 상승에 대비한 비상 자금을 축적해 놓아야 한다”고 강조했다.


 만일 여유 자금이 있다면 모기지의 일부를 상환하는 것도 방법이다.

 그는 “미리 일시불 상환하면 모기지 잔고가 줄어들어 이자율 상승에 따른 월 상환액 부담을 낮출 수 있다. 트리거 비율에 도달하기 전에 이러한 준비를 통해 사전 대비해야 한다”고 덧붙였다.


 현재 주요 시중은행의 모기지 우대금리는 5.95%까지 치솟았으며, 스트레스 테스트는 자신이 받을 수 있는 이자율보다 2% 높은 수준으로 이뤄지고 있다.


 한편, 금리 상승과 높은 인플레이션으로 인해 최근 캐나다의 건축허가 규모가 눈에 띄게 감소했다.


 연방통계청에 따르면 지난 9월의 총 건축허가(상업용 포함) 금액은 102억 달러로 전달에 비해 17.5%나 급감했다. 이는 역대 해당월 기준 최대 하락폭이다. 작년 동기 대비로는 2.5% 감소다.


 이 같은 건축허가 감소는 현재 시장에 진입하려는 사람들이 줄고 있음을 반영한다. 치솟은 이자율이 수많은 캐나다인에게 모기지 대출의 희망을 헛된 꿈으로 만들었기 때문이다.


 첫 내집 마련자와 증가하는 이민자의 수요를 위해 주택공급을 늘려야 할 상황에서 오히려 줄어들고 있는 것이다.


 건축허가를 분기별로 보면 지난 3분기에 337억 달러로 6.3% 감소했다. 이전에는 3분기 연속 증가세였다. 통계청에 따르면 주거 및 비주거 부문 모두 큰폭 하락했다.


 지난 9월 주거부문 허가는 70억4,000만 달러로 전월보다 15.6% 감소했다. 특히 다가구 허가(21.2% 감소) 부진에 의해 주도됐으며, 온타리오주에서 40% 급감한 데 기인했다. 전달엔 온주에서 최고치를 기록한 바 있다.


 단독주택에 대한 허가는 7.7% 줄었으며, 온타리오, 매니토바, 앨버타 주에서 큰폭 감소했다.


 이 기간 비주거 부문 허가는 21.5% 감소한 31억8,000만달러를 기록했다. 공공 및 상업용이 각각 37.2%, 11.5% 줄었다. 중은의 금리 인상으로 당분간 건축허가 감소세가 점쳐지고 있다.

GTA 집값 내년 봄 바닥칠 것

 광역토론토(GTA) 주택가격이 치솟는 모기지 이자율로 인해 계속 하락세나 그 속도가 느려지고 있으며, 내년 봄에는 바닥칠 것으로 전망됐다.
 

 로열은행(RBC)의 새로운 보고서에 따르면 GTA는 올해 극적인 주택 조정을 거쳤지만 시장이 점차 균형을 찾아가는 모양새다. 주택 거래가 지난 7월 이후 월간으로 거의 같은 수준을 유지하면서 시장의 급격한 감소세는 일단 멈춘 것으로 여겨진다.


 RBC 로버트 호그는 “주택 활동이 지난 봄과 초여름에 상당히 가파르게 하락한 후 지난 4개월 동안은 큰 변동이 없었다. 적어도 활동 측면에서 조정이 지나가는 것 같다. 시장에 하향 압력이 여전히 존재하지만 상황이 안정되고 있는 것이다”고 언급했다.


 많은 경제전문가들이 내년 봄까지 주택 가격의 30% 하락을 예상하는 가운데 이는 다소 긍정적인 소식으로 들릴 수 있다.


 최근 집값의 하락에도 불구하고 잠재 구매자들에게 매력을 상실했다. 캐나다 중앙은행이 인플레이션을 진정시키기 위해 공격적으로 금리를 올리면서 모기지 이자율 부담이 커졌기 때문이다.


 매도자들에게는 집값이 기록적이었던 지난 2월만큼 받지 못할 것으로 여겨지면서 집을 내놓기 보류해 매물 재고가 수십 년 만에 가장 낮은 수준이다.


 RBC의 보고서에 따르면 토론토의 MLS 주택가격지수는 올해 고점 이후 18% 하락했다.


 호그는 “토론토 지역에서 수요와 공급 상황이 올 봄에 급격히 악화됐다가 점점 안정되고 있다. 균형된 시장으로 가고 있으나 집값은 여전히 하락세다”고 밝혔다.


 RBC는 오는 12월에 중은이 추가 금리 인상을 단행할 것으로 예상돼 잠재 구매자들이 계속 관망하지만 주택가격은 2023년 초에 바닥을 칠 것으로 내다봤다.


 호그는 “중은의 추가 금리 인상이 끝나지 않았으며 12월에 한 번 더 올릴 수 있다. 금리가 최고점에 도달한 후 안정을 찾으면서 시장의 조정도 마무리될 것이다. 2023년 초에는 대부분의 조정을 끝낼 것으로 본다. 물론 주택 활동이 즉시 회복된다는 의미가 아니고 안정을 찾는다는 뜻이다”고 설명했다.


 그는 “주택가격이 여전히 떨어지고 있지만 이전에 본 것과 같은 속도는 아니다. 확실히 가격 및 거래 측면에서 상황이 변하고 있다. 아직 바닥이라고 하기에 시기상조나 최근 몇 달 동안 하락 속도가 크게 둔화됐다”고 강조했다.


 광역밴쿠버 같은 다른 주요 도시도 주택시장 추세가 유사한 경향을 나타내고 있다.

 호그는 “밴쿠버의 경우 금리 급등 여파로 지난 3월 이후 주택시장 활동이 44%나 급감했지만, 지난달의 거래는 전월보다 10% 증가했다. 물론 이것이 전환점이라고 여기지는 않으나 이 기간 집값 하락이 5개월 만에 가장 적었다. 여전히 하락세지만 확실히 완만해지고 있다”고 주장했다. 

캐나다 최초 105층 건물




 

 캐나다 최초의 100층을 넘는 주거용 건물이 토론토에 우뚝선다. 스카이라인을 확 바꿔놓을 ‘스카이타워’(SkyTower)가 105층으로 전국에서 가장 높게 치솟는다.  
 

 개발사 Pinnacle One Yonge은 기존의 스카이타워(1 Yonge St.) 설계에 10층을 더하는 변경안을 최근 제출했다. 이에 따라 스카이타워는 총 105층으로 높이 344.58m의 빌딩이 된다. 캐나다에서 유일하게 100층을 초과하는 주거용 건물로 기록되는 것이다.


 스카이타워의 추가 10개 층에는 116개의 주거용 유닛이 자리해 총 958유닛(종전 842유닛)으로 늘어난다.


 2024년에 완공 예정인 스카이타워는 2020년 착공에 들어갔다. 개발사 Pinnacle One Yonge은 2018년 65층짜리 더 프레스티지(The Prestige)에 이어 2단계로 선보였다.


 Hariri Pontarini Architects가 디자인한 이 타워는 온타리오 호수와 도시 경관, 야외 수영장을 포함한 고급 편의시설을 자랑한다. 요가 스튜디오, 게임 센터, 파티 공간, 야외 바비큐 및 라운지 공간 등도 갖춘다.

새 일자리 10만8천개 창출

 캐나다는 지난달 새 일자리 10만8천개를 창출했다. 이는 전문가들의 예상을 깨고 정규직을 중심으로 크게 늘어난 수치다.


 연방통계청에 따르면 이전 4개월 연속 고용 감소 또는 소폭 상승의 부진을 겪은 뒤에 큰폭 증가한 것이다. 또한 이자율 상승에 따라 국내 경기침체에 대한 우려가 커지는 상황에서 나온 통계다.  


 이 기간 실업률은 구직자가 늘어나면서 5.2%로 변동이 없었다.


 한편, 최근 고용보고서에 의하면 5개월 연속 임금이 연간 기준으로 상승했다. 지난 10월 임금은 작년 동기보다 5.6% 올랐다.


 특히 시급 40달러 이상을 받는 고액 연봉자의 2/3가 임금 상승 혜택을 누렸다. 이에 비해 시간당 20달러 미만 근로자는 절반만 오른 임금을 받았다.


 임금 상승에도 불구하고 전달 인플레이션이 6.9%를 기록하면서 실제 캐나다인들의 구매력은 낮아졌다.


 일부 전문가들은 임금 인상과 물가상승이 다시 금리 인상으로 이어지는 악순환을 우려했다.


 TD은행 손드하이는 “새 일자리 증가와 함께 임금도 올랐다. 이는 양날의 칼과 같아서 물가를 상승시키고 중은은 추가 금리 인상에 나설 수 있다”고 지적했다.