월세 10년 만에 최고 올라

 광역토론토(GTA) 임대료가 공실률 하락에 따라 10년 만에 가장 빠른 속도로 상승하고 있다. 건축비용 상승 등의 이유로 임대용 공급이 급감해 우려되는 실정이다.


 시장 조사기관인 어바네이션에 따르면 GTA의 임대용 공실률은 올해 2분기에 1.4%로 작년 같은 분기(5.1%)보다 급락했다. 이에 따라 임대료가 이 기관에서 추적을 시작한 2010년 이후 가장 큰폭으로 올랐다.


 2분기 연속으로 월세 상승률이 이 기관의 이전 기록을 능가했다. 현재 GTA 콘도미니엄 임대료는 작년 동기 대비 16.7% 급등했다.


 어바네이션은 “월세 상승률이 예외적으로 높은 수준이다. 낮은 실업률과 인구증가에 기인했지만, 또 다른 이유는 높은 집값과 모기지율 상승으로 내집 마련을 못해 임차로 밀려난 가구들 때문이다“고 주장했다.


 어바네이션에 따르면 지난 2분기에 임차와 소유 사이에 기록적인 비용 차이가 발생했다. GTA에서 일반적인 1베드룸+덴 또는 2베드룸 콘도 유닛을 예로 들면 세입자의 경우 월 2,533달러를 지출했으나, 소유자(20% 다운페이먼트)의 비용은 3,125달러에 달해 약 600달러를 더 부담했다.  


 게다가 7월에는 금리가 더 뛰면서 이런 상황이 악화됐을 수 있다. 잠재적 첫 구매자들이 내집 마련을 포기하면서 임대시장의 공급은 더욱 타이트해지고 있다.


 특히 콘도의 작은 유닛 월세가 급등하고 있다. 스튜디오의 월세는 팬데믹 기간에 큰폭 떨어졌으나 올해 2분기에는 1,895달러로 작년 대비 25% 급등했다. 이 기간 1베드룸 콘도 월세는 2,182달러로 연간 19% 뛰었다.


 임차 수요가 뜨겁지만 신규 임대용 건축은 ??거의 멈춰있는 상태다. 어바네이션에 따르면 지난 1년 동안 분기당 평균 1,916채 공급에 그쳤다. 그나마 지난 4월부터 6월까지는 87채에 불과했다. 이는 계획상 기록적인 유닛 수에도 불구하고 가장 큰 분기별 감소다.


 임대주택에 대한 장기적인 관심은 여전히 높아 건축되지 않은 10만3,192채의 제안 유닛이 있다. 이는 1년 전의 8만8,252채보다 늘어난 수치다.


 그러나 건축비용 및 대출 이자율 상승, 시장을 재편하는 요인들로 인해 건축 계획에 변화가 생길 수 있는 것이 우려된다.


 토론토시에서는 이러한 조짐이 이미 나타나고 있다. 토론토메트로폴리탄대학(구 라이어슨)은 최근 600명 수용 기숙사 계획을 건설비용 급등을 이유로 철회했다.


 또한 스카보로의 한 비영리단체는 저렴한 임대주택 프로젝트가 금리 상승에 따라 중단될 위험에 놓였다고 밝혔다.

주택가격지수 월간 급락


 캐나다 멀티리스팅(MLS) 주택가격지수(HPI)가 지난달 온타리오주의 주도로 사상 최대의 월간 하락폭을 기록했다. 이에 국내 전역의 주택시장 조정이 본격화하는 조짐이다.
 
 로열은행(RBC Economics)의 새 보고서에 따르면 지난 6월 HPI는 전달보다 1.9%나 떨어졌다. 이는 지난 4월에 나타난 1%, 5월의 0.5% 하락보다 훨씬 큰폭이다.


 HPI는 극단적인 고가와 저가 거래를 제외해 주택가격의 변화를 살피기 때문에 왜곡 현상을 보완한다. 업계에서 일반적으로 발표하는 평균가격보다 좀더 정확한 통계다.


 로열은행에 따르면 이러한 집값 조정은 특히 온타리오주에 집중됐다. 런던, 우드스탁, 키치너-워터루와 같은 도시들은 팬데믹 기간에 집값이 상당히 올랐으나 최근 하락세로 돌아서면서 가장 큰 타격을 입었다.


 이 기간 서부지역 브리티시 컬럼비아(B.C주)의 HPI 하락도 컸고, 위니펙, 몬트리올, 퀘벡시도 냉각됐다. 캘거리와 핼리팩스의 경우는 영향이 적었다.


 로열은행은 “앞으로 몇 달 동안 국내 전역에서 집값 하락 압력을 좀더 받을 것이다. 특히 집값이 비싼 도시들이 더 큰 여파를 겪는다”고 주장했다.


 이 기간 주택 거래는 전월 대비 5.6% 감소, 지난 2월 이후 27% 급감하는 등 일부 대서양 연안을 제외하고 전체적으로 부진했다. 특히 주택가격이 비싸 구매자들이 금리 인상에 민감한 온타리오와 B.C주의 감소폭이 컸다.


 반면 매물은 다소 증가해 시장의 수급 상황은 개선됐다.


 이미 국내 주택시장은 냉각 추세지만 앞으로 더 심각하게 나타날 것으로 전망됐다.


 로열은행은 “캐나다 중앙은행이 지난 13일 예상을 뛰어넘어 기준금리를 1%포인트나 급격히 올렸다. 상승한 모기지 이자율 부담으로 특히 온타리오와 B.C주의 많은 바이어들이 내집 장만 계획을 포기하거나 연기할 것이다”고 강조했다.


 게다가 중은이 올해 추가로 금리를 인상할 예정이라 로열은행은 2023년 초까지 주택 거래 34% 감소, 벤치마크 가격 13% 하락을 예상했다. 특히 토론토 같이 집값이 비싼 시장이 훨씬 큰 영향을 받을 것으로 내다봤다.


 로열은행에 따르면 주별로는 온타리오와 B.C주의 벤치마크 가격이 14% 넘게 떨어질 수 있다. 앨버타와 사스캐처완주는 3% 미만 하락할 것으로 예상했다.

주택시장에 망치를 든 것


▲티프 맥클렘 캐나다 중앙은행 총재


 캐나다 중앙은행이 급등하는 인플레이션을 잡기 위해 최근 기준금리를 1%포인트나 올린 ‘울트라 스텝’을 밟은 가운데 몬트리올은행(BMO) 수석 이코노미스트가 “주택시장에 망치를 든 것과 같다”고 주장했다.
 

 BMO 로버트 카브칙은 중은의 지난 3월 이후 4차례에 걸친 금리인상에 이어 향후에도 이러한 기조를 지속하기로 한 움직임이 내년 주택시장을 더욱 조정할 것이라고 예상했다.


 그는 “중은의 금리인상은 시중은행들의 모기지 우대금리 상승을 촉발했다. 이에 스트레스 테스트 규정에 따른 승인 자격을 충족하기 더욱 어려워졌다”고 설명했다.


 정부에서 요구하는 스트레스 테스트는 계약된 모기지 이자율보다 2%P 높거나 5.25% 중 큰 쪽을 적용토록 돼있다.


 카브칙에 따르면 현재 변동 모기지를 선택하는 경우 약 6%, 고정 모기지는 약 7%의 이자율을 감당할 수 있어야 한다. 이는 시장에 부담을 주고 구매력에 영향을 미칠 수 있는 높은 수준이다.

6월 주택신축 월간 감소

 지난달 전국 주택신축이 전달보다 3% 감소했다.


 캐나다모기지주택공사(CMHC)에 따르면 지난 6월 계절적 요인을 반영한 연환산 주택 신축은 27만3,841채로 전달(28만2,188채)보다 8,347채 감소했다.


 이 기간 도시지역의 신축 건수가 25만7,438채로 작년보다 3% 감소하면서 주도했다.


 이중 콘도미니엄, 임대아파트 및 모든 다가구주택 신축이 19만7,022채로 2%, 단독주택 착공은 6만416채로 4% 각각 감소했다.


 CMHC는 농촌지역의 계절조정 연간 신축을 1만6,403채로 추정했다.


 한편, 추이를 확인하기 위한 계절적 요인을 반영한 6개월 이동평균은 25만8295채로 전달(25만2,444채)보다 늘었다.

고급주택도 팬데믹 이후 둔화

 캐나다의 고급주택 시장도 지난 팬데믹 기간에 강한 수요와 최저수준의 금리, 만성적인 공급부족에 힘입어 호황을 구가한 후 정상화를 시작했다.
 

 호화주택을 주로 취급하는 소더비 부동산에 따르면 모기지 이자율과 인플레이션, 지정학적 변동성이 높아지면서 수요를 약화시켰다. 이에 올해 2분기 들어 예전의 상태로 회귀하는 모습이다.


 소더비는 “단기적으로 흔들릴 가능성이 높지만 공급부족으로 인해 가을철에는 다시 고개를 들 수 있다. 럭셔리와 초호화 시장은 이자율 상승에 크게 의존하지 않는다”고 설명했다. 


 광역토론토의 경우 올해 상반기에 다소 위축됐지만 400만 달러 이상 초호화 주택 판매는 여전히 작년 수치를 7% 초과했다. 특히 이 가격대의 콘도 거래는 13%나 늘었다.

프란체스코 교황, 캐나다 방문


프란체스코 교황이 금주말 캐나다를 방문해 원주민 기숙학교 문제에 대해 사과할 예정이다.
 

 교황은 오는 24일(일) 앨버타주를 방문한 뒤 27일(수)까지 공식 일정을 수행한다.


 가톨릭 교회에서 운영한 원주민 기숙학교가 원주민 사회에 미친 영향을 파악하고, 기숙학교와 관련된 생존자 및 피해자 가족, 원주민 사회에 공식적인 사과를 할 예정이라고 전했다.


 또한 캐나다 서부지역에서 가장 큰 가톨릭 연례 순례모임에 참여해 야외미사를 직접 집전한다.

한인테니스 최강 이재항-로렌

 제2회 부동산캐나다배 테니스대회가 지난 10일(일) 노스욕 메이페어코트(3855 Chesswood Dr.)에서 협회 역대 최다 규모인 136명이 참가해 성황리에 열렸다.


 캐나다한인테니스협회(회장 서재철)가 주관한 이 대회에서 이재항-로렌(손창아)씨가 한인사회 최강의 테니스 복식조로 등극했다. 준우승은 브랜든 노-김도훈씨.


 대회는 지난 2년 동안 코로나 팬데믹으로 열리지 못하다가 모처럼 한인사회 축제로 진행됐다.


 특히 골드(최상위)조의 로렌 선수는 제1회 대회에서 브랜든(준우승)씨와 팀을 이뤄 우승을 차지한 경력이 있다. 이번 대회는 결승전의 상대팀으로 만나 로렌 선수는 웃고, 브랜든씨는 울었다. 


 또한 우승을 견인한 이재항(부동산중개인)씨는 한인사회에서 역대 가장 많은 개인전 우승의 기록을 보유한 테니스 강자. 한동안 젊은 피에 자리를 물려주는 듯한 모습을 보이다가 이날 다시 투혼을 발휘해 관중들의 큰 박수를 받았다.


 부문별로는 실버(고급)에서 이상도-최성규, 브론즈(중급) 이종석-유희승, 다이아몬드(초급) 최우제-심용해 복식조가 각각 1위를 차지했다.


 이날 우승팀, 준우승팀에 대한 시상과 함께 각종 상품이 주어졌다. 또한 모든 참가자에 갤러리아 상품권도 제공됐다.


 이번 대회의 특징으로 20대, 30대의 젊은층이 많이 참가해 전체 선수의 60% 이상을 차지한 점을 들 수 있다.

 
 협회는 별도로 진행한 신임회장 선거에서 송경언씨를 차기 회장으로 선출했다.



캐나다 기준금리 급격 인상


 캐나다 중앙은행이 급격한 물가상승을 억제하기 위해 가장 공격적인 조치를 취했다. 13일(수) 기준금리를 2.5%로 1%포인트 인상해 전문가들의 예상(0.75%P)을 뛰어 넘었다.
 

 이는 중은의 1998년 이후 가장 큰폭 인상 조치다. 게다가 물가 목표치인 2%를 달성할 때까지 이러한 기조를 지속할 것도 시사했다. 이에 따라 주택시장은 모기지 이자 급증의 부담을 안게 됐다.


 티프 맥클렘(원안 사진) 중은 총재는 “인플레이션이 예상했던 것보다 높고 지속적이다. 우크라이나 전쟁과 지속적인 공급 차질 등의 글로벌 요인이 가장 큰 원인이지만, 과잉 수요로 인한 국내의 가격 압력도 두드러지고 있다”고 밝혔다.


 중은이 캐나다인들의 지출 속도를 늦추기 위해서 지난 3월 이후 4번째로 금리인상을 단행한 것이다. 대출을 더 어렵게 해 주택시장과 같이 코로나 팬데믹 기간에 과열을 보인 경제부문을 위축시키기 위한 일환이다.


 또한 이번의 큰폭 금리 인상 조치가 물가를 목표치인 2%까지 낮추기 위한 것이라 마지막이 아니라는 점이다.


 이날 중은은 “금리가 추가로 인상될 필요가 있다고 판단하고 있다. 상승 속도는 경제와 인플레이션에 대한 지속적인 평가에 따라 결정될 것이다”고 덧붙였다.


 소비자물가가 놀라운 속도로 급등해 이를 진정시키는 목적이나 자칫 높은 차입비용이 경제를 침체로 몰아넣을 수 있는 부수적인 피해에 대한 우려도 촉발했다. 경제 성장이 정체되면서 기업은 고용을 줄이고 비용을 절감해야 하며 이 과정에서 종종 실업률을 급등 시킨다.


 지난주 로열은행은 2023년까지 높은 이자율로 인해 실업률이 약 6.6%로 높아지며 완만한 경기침체를 보일 것으로 예상했다.


 또한 캐나다모기지주택공사(CMHC)에 따르면 실업률이 현재 사상 최저인 4.9%에서 경제상황 악화로 2023년 초에 7%까지 높아질 것으로 예측했다.


 그럼에도 중은의 우선순위는 인플레이션을 2%까지 급격히 낮추는 것임을 분명히 했다. 지난 5월 기준 물가지수는 40년 만에 최고치인 7.7%를 기록했다. 주로 에너지, 식품 및 주거비용이 물가를 끌어올렸다.


 전문가들은 연방통계청에서 내주 발표할 최근 물가지수도 매우 높을 것으로 내다본다. 그러나 금리가 계속 오름에 따라 올해 후반부터 안정을 찾아갈 것으로 전망했다.


 맥클렘 총재는 지난 6월 캐나다 경제가 더 높은 금리를 감당하기에 충분한 상태라고 밝혔다. 고용은 증가하고, 기업 지급불능은 감소했으며, 가계는 기록적인 저축으로 인해 경기침체에 앞서 안정적인 위치라고 밝혔다.


 당시 그는 “경제가 더 높은 이자율을 충분히 감당할 수 있다. 우리의 목표는 인플레이션을 2%로 되돌리면서 경제를 연착륙시키는 것이다”고 강조했다.


 그러나 일부 전문가들은 중은이 원하는 연착륙을 시킨 전례가 없다고 주장했다. 금리를 올리면서 경제를 침체시키지 않고 물가를 잡는 것은 까다롭다는 주장이다.


 CCPA에 따르면 지난 60년 동안 중은이 1970년대, 80년대, 90년대에 공격적인 통화정책으로 만연한 인플레이션에 맞섰지만 모두 경기침체로 끝났다. 


 중은이 염려하는 것은 인플레이션을 선제적으로 억제하지 않을 경우 계속 상승해 경제에 장기적으로 고착되는 것이다.


 최근 폴 뷔드리 중은 부총재는 “역사적으로 높은 인플레이션이 고착되면 경제에 심각한 지장을 초래하지 않게 하면서 이를 낮추는 것이 어렵다. 고물가가 뿌리를 내리지 않도록 선제적으로 방지하는 것이 훨씬 바람직하다”고 강조했다.

금리 인상에 경기침체 가능

 캐나다 중앙은행의 급격한 금리 인상에 따른 경기 침체 가능성이 경고됐다.
 

 CCPA(Canadian Centre for Policy Alternatives)는 최근 연구보고서에서 중은이 인플레이션을 목표치인 2%까지 낮추기 위해 금리를 빠르게 인상하면 85만명이 실직하고 부수적인 피해까지 재앙적일 것이라고 주장했다.


 국내 물가상승률은 지난 5월 기준 7.7%까지 폭등했다. 중은은 목표치에 도달하려면 5.7%포인트나 낮춰야 한다. 이를 위한 일련의 시도로 기준금리를 연초 0.25%에서 6월 1일 현재 1.5%까지 급등시킨바 있다.


 앞으로 몇 달 동안 추가 금리 인상이 예상되는 가운데 일각에서는 미국의 연준이 지난달 금리를 0.75%P ‘자이언트 스텝’ 인상하면서 중은도 내주 13일(수) 똑같이 모방할 가능성을 내다본다. 이에 따라 CCPA는 경제 불황을 우려하고 나섰다.


 CCPA에 따르면 지난 60년 동안 물가상승률을 5.7% 하락시킨 경우는 3번 있었다. 지난 1974년과 1976년, 1981년과 1983년, 1991년과 1992년 사이며, 매번 큰폭의 금리 인상에 경기 침체가 뒤따랐다.


 CCPA는 “역사적으로 중은이 금리를 빠르게 인상하면서 인플레이션과 싸워 성공한 확률이 제로(0%)였다. 만약 항공기 조종사가 특정한 착륙을 세 번 시도해 모두 실패했는데도 탈 수 있는가? 불행히도 그 비행기에는 모든 캐나다인이 타고 있다”고 지적했다.


 이어 “티프 맥클렘 중은 총재는 ‘연착륙’(soft landing) 시킬 것이라고 말했지만, 인플레이션이 급격히 하락할 때마다 ‘불시착’(crash landing) 이었다. 연착륙이 가능한 증거는 없다“고 강조했다.


 CCPA에 따르면 급격한 금리 인상은 엄청난 부수적 피해를 만드는 무작정의 접근방식이다. 현재는 금리 인상이 아닌 인플레이션에 대한 새로운 정책이 필요하다. 과거의 접근 방식은 또 다른 불황으로 몰아넣을 뿐이다.


 CCPA는 “중은이 고려하고 있지 않으나 필연적으로 일자리와 임금에 재앙적인 여파를 미친다. 역사적인 고용률의 변화를 감안하면 85만명이 일자리를 잃을 수 있다. 1981년에서 1983년 사이에 고물가와 싸우면서 고용률이 4.2% 하락한 최악의 상황이 다시 연출되면 무려 130만 명이 실직하게 될 것이다”고 경고했다.


 연구에 따르면 중은이 인플레이션 목표를 2%에서 3%로 올리더라도 경기 침체 없이 달성할 가능성은 여전히 제로다. 그러나 목표를 4%까지 높이면 성공 확률이 33%로 나온다. 즉 물가지수를 3.7%P만 하락시키면 경기 침체를 회피할 여지가 조금은 있다는 것.


 CCPA는 “지난 60년 동안 물가의 3.7%P 하락이 6번 있었다. 이중 2번은 경기 침체로 이어지지 않았다(1969-70년, 2003-04년). 여전히 끔찍이 낮은 확률이지만 적어도 경제에 큰 여파 없이 물가를 잡은 사례는 있다”고 덧붙였다.

주택가격 5% 하락 전망

 중앙은행이 금리를 공격적으로 인상할 경우 2023년 중반까지 전국 주택가격이 5% 떨어질 것으로 전망됐다.
 

 캐나다모기지택공사(CMHC)는 최근 보고서에서 중은이 금리를 빠르게 올릴 때와 완만하게 인상시의 집값 영향에 대한 2가지 시나리오를 발표했다. 또한 금리의 가파른 인상에도 집값이 붕괴하는 일은 없을 것으로 내다봤다.


 그러나 광범위한 경기침체와 극심한 인플레이션이 가격에 부담을 주고 건축 속도를 늦출 것이라고 지적했다.


 CMHC의 수석 이코노미스트 밥 두간은 기준금리가 2023년 초에 3.5%에 도달하는 고금리 시나리오에서 전국 평균 주택가격은 5% 하락하여, 내년 2분기에 74만2,970까지 내려간 후 다시 꾸준한 상승을 점쳤다. 주택 매매 건수는 올해 초와 비교해 34% 감소할 것으로 봤다.


 기준금리가 2023년 초에 2.5%에 도달하는 완만한 금리인상 시나리오에서는 전국 주택가격이 3% 하락하고, 거래는 약 29% 감소를 예측했다.


 두 시나리오 모두에서 집값 하락에도 불구하고 CMHC는 향후 주택가치가 계속 상승할 것으로 여겼다.


 밥 두간은 “가계소득과 이민자의 증가로 인해 주택가격은 긍정적이지만 완만한 상승으로 돌아올 것이다. 높은 집값 수준이 여전히 지속돼 주택 소유에는 부담으로 작용한다”고 덧붙였다.


 CMHC는 높은 이자율이 확실한 이유와 팬데믹 기간 동안에 만연했던 주택시장의 과열을 억제할 몇 가지를 제시했다.


 CMHC에 따르면 코로나 팬데믹에서 벗어나는 과정에서 가계수요가 상품 및 서비스 공급을 크게 초과했고, 중국의 코로나 제로 정책과 러시아의 우크라이나 침공으로 인한 공급망 혼란으로 상황이 악화됐다.


 또한 캐나다 중앙은행이 수십 년만의 최고수준인 인플레이션을 극복하기 위해 적극 나서면서 경제성장이 둔화되고, 이에 따라 주택 수요가 감소할 것으로 내다봤다.


 이어 높은 생활비와 대출금 부담으로 인해 내집 장만에 대한 수요가 예상보다 더 위축될 수 있다고 여겼다.


 두간은 “금리 인상은 경제 성장을 둔화시킬 것이다. 이는 더 높은 실업률과 낮은 임금상승과 함께 높은 모기지 이자율로 인해 내집 마련을 더욱 어렵게 한다”고 지적했다.


 그는 “금리 인상으로 건축비용이 더 올라가 개발 프로젝트를 비싸게 만든다. 게다가 건설 노동자의 부족과 함께 주택공급도 제한될 것이다. 종합하면 캐나다 주택시장은 2023년 중반까지 침체를 겪을 수 있다”고 설명했다.